Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası, sonucu görece öngörülebilir ama süreci uzun bir davadır. TMK ve TBK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun hükümlerinin kesiştiği bu dosyalarda gecikmenin bedeli, çoğu zaman taşınmazın satış aşamasına hazırlıksız girilmesi olarak ortaya çıkar.
Süre Baskısı Nereden Geliyor
Bu davada klasik anlamda kısa bir hak düşürücü süre bulunmasa da, zaman fiilen aleyhe işler. Paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanması, kira gelirinin paylaşılmaması veya taşınmaz üzerine haciz ve ipotek konulması, dava devam ederken tabloyu değiştirir. Ecrimisil talebi bakımından geriye dönük istenebilecek dönem sınırlı olduğundan, bu talep dava açılmadan önce hesaplanmalıdır. Dolayısıyla asıl süre baskısı mahkemeden değil, taşınmazın kendi hikâyesinden gelir.
Aynen Taksim Talebini Destekleyen Deliller
- Güncel tapu kaydı, kadastro paftası ve varsa imar durumu belgesi
- Taşınmazın bölünebilir olduğunu gösteren teknik veriler ve ifraz olanağına ilişkin belediye yazısı
- Kat mülkiyeti kurulabilecek yapılarda proje ve yapı ruhsatı kayıtları
- Payların fiilen kullanıldığı alanları gösteren kroki ve fotoğraflar
Aynen taksim mümkün değilse mahkeme satış yoluyla paylaştırmaya karar verir; bu nedenle taksim talebinde bulunacak tarafın teknik desteği baştan hazırlaması gerekir.
Muhdesat ve Katkı İddiasında İspat
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin bir paydaş tarafından yapıldığı iddiası, satış bedelinin paylaştırılmasını doğrudan etkiler. Bu iddia yalnızca beyanla değil; fatura, ruhsat, abonelik kayıtları, ödeme belgeleri ve tarihli fotoğraflarla desteklenmelidir. Muhdesat iddiasının hangi aşamada ve hangi dava içinde ileri sürüleceği ayrıca planlanmalıdır; yanlış aşamada ileri sürülen iddia incelenmeden kalabilir.
Arabuluculuk ve Satış Aşaması Takvimi
- Dava öncesinde zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması ve son tutanağın alınması
- Tüm paydaşların ve miras yoluyla intikal varsa mirasçıların doğru biçimde belirlenmesi
- Taşınmaz üzerindeki takyidatların ve üçüncü kişi haklarının listelenmesi
- Karar sonrası satış memurluğu aşamasına ilişkin masraf ve ilan planının hazırlanması
Not
Bu metin genel çerçeveyi anlatır. Taşınmazın niteliği ve paydaş sayısı süreci değiştirebileceğinden, dava açılmadan önce dosyaya özgü hukuki değerlendirme yapılması gerekir.