Kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında arabuluculuk aşaması, çoğu tarafın sandığı gibi davadan önce geçilen biçimsel bir durak değildir. Bu aşamada söylenenler, sunulan belgeler ve tutanağa geçirilen kabuller, anlaşma sağlanmasa bile dosyanın devamını şekillendirir. TBK'nın kira hükümleri ile TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin kesiştiği dosyalarda, delil hazırlığının arabuluculuk öncesinde tamamlanması gerekir.
Tutanak Neden Bir Delil Belgesidir
Arabuluculuk sürecindeki beyanlar kural olarak gizlidir; ancak taraflarca tutanağa geçirilen ve imzalanan hususlar, özellikle borç miktarına, ödeme tarihine veya taşınmazın kullanım biçimine ilişkin kabuller, sonraki aşamada tartışmayı daraltır. Bu nedenle tutanağa geçirilecek her ifadenin, sonradan aleyhe okunup okunamayacağı düşünülerek kurulması gerekir. Belirsiz bırakılan bir kalem, ilerleyen aşamada karşı tarafın yorumuna açık kalır.
İlk Oturuma Götürülecek Dosya
- Kira sözleşmesinin aslı ve varsa ek protokoller, artış kayıtları
- Kira ödemelerinin tamamını gösteren banka hareketleri ve açıklama alanları
- Gönderilmiş ihtarnameler ile tebliğ belgeleri
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren tarihli fotoğraflar ve varsa yönetim kararları
- Tahliye sebebine ilişkin dayanak belgeler ve tarafların kimlik-unvan bilgileri
Tahliye Sebebi Delili Belirler
İhtiyaç iddiasında
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler öne çıkar: oturulan yerin durumu, aile bileşimi, iş yeri gereksinimi, sağlık gerekçesi. Bu iddia soyut anlatımla ayakta kalmaz.
Temerrüt iddiasında
Belirleyici olan ödeme takvimidir; hangi dönem için ne kadar ödendiği ve ihtarın hangi dönemi kapsadığı tek bir tabloda görünmelidir. Kısmi ödemelerin hangi aya sayıldığı belirsizse tartışma büyür.
Tahliye taahhüdü iddiasında
Taahhüdün düzenlenme tarihi ile kiralananın teslim tarihi arasındaki ilişki dosyanın kilit noktasıdır; bu nedenle belgenin fiziki aslı ve düzenlenme koşullarına dair yan deliller birlikte hazırlanır.
Anlaşma Metnini Ölçülebilir Yazmak
Arabuluculuk sonunda varılan mutabakat, uygulanabilir olduğu ölçüde değerlidir. Tahliye tarihi gün olarak, ödenecek tutar kalem kalem, anahtar teslim yeri ve şekli açıkça yazılmalıdır. Depozitonun akıbeti, birikmiş faturalar ve taşınmazdaki eksikliklerin kim tarafından giderileceği metne girmediğinde, anlaşma sonrası yeni bir uyuşmazlık doğar.
Anlaşmama Hâlinde Dosyanın Devri
Anlaşma sağlanamadığında, arabuluculuk için hazırlanan belge seti doğrudan dava dosyasının çekirdeğini oluşturur. Bu aşamada yapılan en yaygın hata, arabuluculuğa eksik belgeyle gidilip aynı eksikliğin dava dilekçesine taşınmasıdır. Süreç boyunca karşı tarafın hangi savunmayı ileri sürdüğü not edildiğinde, dilekçe bu savunmayı baştan karşılayacak biçimde kurulabilir.
Bu metin genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır; kiralananın niteliği ve tahliye sebebi usul yolunu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce dosyaya özgü bir hukuki değerlendirme alınması uygun olur.