Apartman ve site yaşamında çıkan uyuşmazlıklar, komşuluk ilişkisi içinde başlar ama çoğu kez yazılı bir ihtarla hukuki nitelik kazanır. Bu rehber, kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ihtarın nasıl kurgulanacağını, hangi başvurunun hangi mercie yapılacağını ve dosyanın ispat yönünden nasıl güçlendirileceğini ele alır.
İhtar Sürecin Başlangıcı Değil, İlk Delilidir
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, aidat borcunu ödemeyen, ortak yeri izinsiz kullanan ya da bağımsız bölümü tahsis amacına aykırı biçimde kullanan kat maliki ve kiracılar bakımından çeşitli yaptırımlar öngörür. Bu yaptırımların çoğu, önce usulüne uygun bir uyarı yapılmasını gerektirir. İhtarın içeriği ne kadar belirsizse, sonraki aşamada dayanağı o kadar zayıf olur. İhtarda hangi davranışın, hangi tarihte, hangi hükme aykırı sayıldığı açıkça yazılmalı; giderilmesi için tanınan süre net biçimde belirtilmelidir.
Uyuşmazlık Türüne Göre Doğru Yol
- Aidat ve ortak gider alacağı için icra takibi ya da doğrudan dava yolu
- Kat malikleri kurulu kararının iptali için sulh hukuk mahkemesine başvuru
- Ortak yere yapılan müdahalenin giderilmesi ve eski hale getirme istemi
- Projeye aykırı tadilat halinde ruhsat ve yapı denetimi yönünden idari başvuru
- Yöneticinin hesap vermemesi halinde denetim ve azil talepleri
Adımların Sırası
- Yönetim planı ve tapu kaydı temin edilir; tartışmalı alanın ortak yer mi eklenti mi olduğu buradan belirlenir.
- Kurul kararının alındığı toplantıya ilişkin çağrı, hazirun ve karar defteri örneği çıkarılır.
- Aykırılık fotoğraf, tarihli tespit ve varsa teknik rapor ile kayıt altına alınır.
- İhtar noter aracılığıyla gönderilir ve tebliğ tarihi ayrıca not edilir.
- Verilen süre sonunda durumun devam ettiği yeniden belgelenir; başvuru bu ikinci tespitle birlikte yapılır.
Kurul Kararına İtirazda Süre Tuzağı
Kat malikleri kurulu kararına karşı iptal istemi, kanunda öngörülen sınırlı süre içinde ileri sürülmelidir ve bu süre toplantıya katılan ile katılmayan malik bakımından farklı işleyebilir. Toplantıya katılmayan malikin, kararı öğrendiği tarihi ispatlayacak bir dayanağı yoksa süre tartışması aleyhine sonuçlanabilir. Bu nedenle karar örneğinin tebliğ edildiği tarihe ilişkin kayıt saklanmalıdır.
Kiracı Söz Konusuysa Ne Değişir
Bağımsız bölümde kiracı bulunması, sorumluluk zincirini değiştirir. Ortak gider borcundan kiracının sorumluluğu ile malikin sorumluluğu aynı kapsamda değildir; ayrıca TBK kapsamındaki kira ilişkisine dayalı tahliye yolları, kat mülkiyeti mevzuatındaki yaptırımlardan bağımsız işler. İki rejimi birbirine karıştıran bir ihtar, her iki yolda da sonuç doğurmayabilir.
Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yönetim planındaki özel hükümler ve taşınmazın fiili durumu sonucu değiştirebileceğinden, ihtar gönderilmeden önce metnin hukuki açıdan gözden geçirilmesi önerilir.