Apartman ve site uyuşmazlıklarının çoğu, aslında tek bir sorudan doğar: tartışma konusu alan ortak yer midir, yoksa bağımsız bölümün eklentisi mi? 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bu ayrımı yönetim planı ve mimari proje üzerinden kurar; TMK mülkiyet çerçevesini, TBK ise kira ve kullanım ilişkilerini tamamlar. Aşağıda tespit talebinin ve kurul kararına itirazın nasıl kurulacağı ele alınmıştır.
Tespitin Konusunu Doğru Belirlemek
Çatı katı, teras, bodrum bölümü, sığınak, otopark, bahçe ve dış cephe hakkındaki tartışmalarda dayanak, kişilerin uzun yıllara dayanan kullanımı değil, onaylı mimari proje ve yönetim planıdır. Fiilî kullanım tek başına hak doğurmaz; ancak projeye aykırı kullanımın ne zaman başladığı, talebin niteliğini (eski hâle getirme, müdahalenin önlenmesi, ecrimisil) belirler. Bu nedenle davadan önce belediyeden onaylı proje örneği ve tapu müdürlüğünden yönetim planı temin edilmelidir.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz
Kurul kararlarına karşı iptal talebi, anagayrimenkulün bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yöneltilir. Süre kısadır ve toplantıya katılıp katılmamaya göre farklılaşır; bu nedenle karar defterinin imzalandığı tarih ile kararın tebliğ edildiği tarih ayrı ayrı not edilmelidir. İtirazın dayanağı şu başlıklardan biri olmalıdır:
- Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılmaması
- Toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanmaması
- Kanunun oybirliği aradığı bir konuda çoğunlukla karar alınması
- Kararın yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı olması
- Vekâletle temsilde sınırların aşılması
Delil Eksikliği: Defter, Tutanak ve Proje
Bu dosyalarda ispatın omurgası kâğıt üzerindedir. Karar defteri, işletme defteri, toplantı çağrı belgeleri, hazır bulunanlar listesi ve gider paylaşım cetvelleri baştan toplanmalıdır. Yönetici bu belgeleri vermekten kaçınıyorsa, mahkemeden ibrazının istenmesi gerekir. Fizikî durumun tespiti bakımından ise dava açılmadan önce delil tespiti istenmesi, sonradan değiştirilmesi kolay olan yapısal değişikliklerin kayda geçmesini sağlar.
Aidat ve Gider Tartışmalarının Ayrı Yürütülmesi
Ortak yer tartışması sürerken aidat ödemeyi kesmek, çoğu zaman ayrı bir icra takibiyle karşılaşılmasına yol açar. Gider paylaşımına itiraz ile ortak yer tespiti farklı hukuki temellere dayanır ve birbirinin yerine geçmez. Ödemeye ihtirazi kayıt konularak devam edilmesi, hem takip riskini azaltır hem de itiraz hakkını korur.
Husumetin Doğru Yöneltilmesi
Davanın kime karşı açılacağı sık yapılan bir hatadır. Kimi taleplerde yöneticiye, kimilerinde ilgili bağımsız bölüm malikine, kimilerinde ise tüm kat maliklerine husumet yöneltilmesi gerekir. Kiracının kullanımından doğan uyuşmazlıklarda malikin de dosyada yer alması çoğu zaman zorunludur. Husumetin yanlış kurulması, süre bakımından telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; yapının projesi, yönetim planındaki özel hükümler ve kullanımın süresi sonucu değiştirir. Somut olayda adım atmadan önce proje ve yönetim planıyla birlikte bir avukatın değerlendirmesini almanız önerilir.