Kira bedelinin yenilenen dönemde ne olacağı, TBK'nın kira artışına ilişkin düzenlemesiyle sınırlanmıştır. Uygulamadaki asıl tartışma ise oranın kendisinden çok, artışın hangi usulle talep edildiği ve uyuşmazlığın hangi mahkemede görüleceği üzerinde yoğunlaşır.
Yasal Tavan: Sözleşmedeki Oran Her Zaman Geçerli Değildir
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmış olması bu sınırı aşma imkânı vermez; aşan kısım bakımından anlaşma hüküm doğurmaz. Yabancı para üzerinden yapılan kiralarda ise farklı bir düzen geçerlidir.
İhtarın İşlevi: Şart mı, Kolaylık mı?
Kira bedelinin tespiti istenen hallerde, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya ulaşan bir ihtar gönderilmesi ya da bu süre içinde dava açılması, verilecek kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olmasını sağlar. İhtar gönderilmezse dava açmak mümkündür; ancak tespit edilen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır. Bu nedenle ihtarın tebliğ tarihini gösteren belge dosyanın en kritik evrakıdır.
Beş Yıllık Dönem ve Değişen Koşullar
- Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde bedelin endeks sınırına bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre belirlenmesi istenebilir.
- Bu değerlendirmede taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutulur.
- Olağanüstü değişiklikler söz konusu olduğunda uyarlama talebi ayrıca gündeme gelebilir.
Görev ve Yetki
Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi öne çıkar. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak gider ve aidat uyuşmazlıkları ise kira bedelinden ayrı bir başlıktır; ikisi tek dilekçede birleştirildiğinde dosya karmaşıklaşır.
Delil Hazırlığında Sık Görülen Eksik
Kira tespitinde mahkeme genellikle keşif ve bilirkişi incelemesine başvurur. Buna hazırlıksız girilmesi, raporun tek taraflı verilerle şekillenmesine yol açar. Sözleşmenin aslı, tüm dönemlere ait ödeme dekontları, taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar ve aynı bina veya çevredeki emsal kira sözleşmeleri önceden dosyaya sunulmalıdır. Ödemelerin elden yapıldığı hallerde ise banka kaydı bulunmadığından, ispat sorunu baştan öngörülmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme niteliğindedir; kiralananın türü, sözleşme tarihi ve tarafların sıfatı sonucu değiştirebilir. İhtar göndermeden veya dava açmadan önce sözleşmenizle birlikte hukuki görüş almanız süre kaybını önler.