Taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda tapu iptali ve buna bağlı tespit talepleri, TMK ve TBK hükümleri kadar usul kurallarıyla da şekillenir. Bu tür dosyalarda esasa girilmeden verilen ret kararlarının önemli bir bölümü, yetki kuralının atlanmasından ve kayıt delillerinin dava açılmadan önce toplanmamasından kaynaklanır.
Yetki Burada Tarafların Seçimine Bırakılmamıştır
Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu kural kesin niteliktedir. Yani davalının yerleşim yeri, davacının bulunduğu il veya taraflar arasındaki yetki anlaşması sonucu değiştirmez. Mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa her biri için ayrı değerlendirme yapılması gerekir; tek dosyada birleştirme her zaman mümkün olmayabilir.
Görev ve Dava Türünün Doğru Kurgulanması
Talebin tapu kaydının iptali mi, kaydın düzeltilmesi mi, yoksa yalnızca bir hukuki durumun tespiti mi olduğu baştan netleştirilmelidir. Tespit talebi kural olarak eda davası açılabilecek hallerde hukuki yarar yokluğundan reddedilebilir. Bu nedenle tespit isteminin neden tek başına anlamlı olduğu dilekçede açıkça gerekçelendirilmelidir.
Delil Eksikliğinin En Sık Görüldüğü Noktalar
- Tapu müdürlüğündeki akit tablosu, resmi senet ve dayanak belgelerinin dosyaya getirtilmemesi
- Devir bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğine ilişkin banka hareketlerinin istenmemesi
- Kadastro tutanakları, zilyetlik kayıtları ve vergi kayıtlarının atlanması
- Keşif ve bilirkişi incelemesi talebinin dilekçede hiç dile getirilmemesi
- Yazılı belgeye bağlanabilecek bir olgunun sadece tanıkla ispatlanmaya çalışılması
İhtiyati Tedbir ve Şerh Zamanlaması
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kazanılan kararın uygulanmasını fiilen anlamsız hale getirebilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına dava şerhi işlenmesi veya devir yasağı yönünde tedbir istenmesi, çoğu dosyada sonuca giden yolun ilk adımıdır. Tedbir isteminin gerekçesi somut olmalı, devir ihtimalini gösteren emareler dosyaya konulmalıdır.
Duruşma Öncesi Kontrol
Dilekçe verilmeden önce şu üç soru yanıtlanmalıdır: taşınmazın bulunduğu yer doğru belirlendi mi, kayıt zinciri ilk tesisten bugüne çıkarıldı mı, ve talep miktarı ile harç değeri kayıt üzerindeki değerle uyumlu mu. Bu üç başlıktaki eksiklik, ilerleyen aşamada telafisi güç sonuçlar doğurabilir.
Buradaki bilgiler genel çerçeveyi anlatmaktadır. Taşınmaz dosyalarında sonucu belirleyen ayrıntılar kayıt geçmişine göre değiştiğinden, işlemler öncesinde bir hukukçuyla birlikte kayıt incelemesi yapılması önerilir.