Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda tahliye talebi, hem kat mülkiyeti rejiminin hem de kira ilişkisinin kurallarını aynı anda ilgilendirir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde bu rehber, tahliyede görev ve yetki ayrımını ve delil eksikliğinin süreci nasıl uzattığını inceler.
İki Ayrı Yol: İcra Takibi ve Tahliye Davası
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde alacaklı, ilamsız icra yoluyla takip başlatıp ödeme yapılmazsa tahliye talep edebilir; bu yolda tahliye kararını icra mahkemesi verir. Buna karşılık ihtiyaç, yeniden inşa veya sözleşmeye aykırılık gibi nedenlere dayanan tahliye talepleri sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla ileri sürülür. Bu iki yolu aynı dilekçede birleştirmeye çalışmak, en sık karşılaşılan usul hatalarındandır.
Kat Mülkiyeti Boyutunda Görevli Mahkeme
Kat maliklerinin birbirleriyle ve yöneticiyle olan uyuşmazlıkları, aidat, ortak yerlerin kullanımı ve projeye aykırılık gibi başlıklar kat mülkiyeti hükümleri kapsamında sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Taşınmazın aynına ilişkin, yani mülkiyetin kendisini tartışmaya açan talepler ise asliye hukuk mahkemesine aittir. Kiracının ortak alanı tahsis dışı kullandığı iddiası ile kira sözleşmesine aykırılık iddiası birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.
Yetkide Taşınmazın Yeri
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve taraflar bu yetkiyi sözleşmeyle değiştiremez. Kira ilişkisinden doğan kişisel talep niteliğindeki davalarda ise genel yetki kuralları ile sözleşmenin ifa yeri birlikte değerlendirilir. İcra yoluyla tahliyede ise bağlantı noktası takibin yürütüldüğü icra dairesidir.
Delil Eksikliğinin Yol Açtığı Kayıplar
- Kira sözleşmesinin aslının veya imzaya itiraz edilmeyecek bir örneğinin bulunmaması
- Ödemelerin banka üzerinden yapılmadığı dosyalarda tahsilat kayıtlarının tutulmaması
- İhtarnamenin muhataba ulaştığını gösteren tebliğ belgesinin saklanmaması
- Kat malikleri kurulu kararının usulüne uygun alındığını gösteren tutanak ve çağrı belgelerinin eksikliği
- Ortak alana verilen zararın tespit ve fotoğraf kaydıyla belgelenmemesi
Uygulama Sırası
- Talebin dayanağı belirlenir: kira alacağı mı, sözleşmeye aykırılık mı, kat mülkiyeti rejimine aykırılık mı.
- Sözleşme, ödeme kayıtları ve yazışmalar tek bir kronolojiye dizilir.
- İhtar gerekiyorsa içeriği talep ile birebir örtüşecek biçimde kaleme alınır.
- Yönetim planı ve kurul kararları, iddiayı destekleyecek biçimde dosyaya eklenir.
- Tahliyenin fiilen icrası aşamasındaki masraf ve süre öngörüsü baştan çıkarılır.
Bu açıklamalar genel bilgilendirme niteliğindedir; her taşınmazın yönetim planı, sözleşme metni ve ödeme geçmişi farklı sonuçlar doğurabilir. Tahliye sürecine girmeden önce belgelerin bir hukukçu tarafından incelenmesi, yanlış yol seçimi kaynaklı zaman kaybını önler.