Taşınmaz uyuşmazlıklarında sıklıkla iki ayrı dosya aynı anda yürür: bir yanda mülkiyeti tartışan tapu iptali ve tescil davası, diğer yanda kullanımı sonlandırmayı hedefleyen icra takibi ve tahliye talebi. TMK mülkiyet ve tescil rejimini, TBK kira ilişkisini, 634 sayılı Kanun ise kat mülkiyetine özgü ilişkileri düzenler. Bu üç eksenin görev ve yetki sonuçları birbirinden farklıdır.
Taşınmazın Bulunduğu Yer: Değiştirilemez Yetki
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar sözleşmeyle bunu değiştiremez, mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir. Buna karşılık kira bedelinin tespiti veya alacak talepleri gibi şahsi hakka dayalı istemlerde genel yetki kuralları uygulanır. Tapu iptali talebiyle birlikte istenen ecrimisil veya tazminat kalemlerinin bu ayrım gözetilerek kurgulanması gerekir.
Tahliyenin Üç Ayrı Yolu
- Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ilamsız icra takibi ve süresinde ödeme yapılmazsa icra mahkemesinden tahliye istenmesi.
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı takip; taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş olması aranır.
- Sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davaları; gereksinim, yeniden inşa veya iki haklı ihtar gibi sebeplere dayanır.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü 2023 yılında yapılan düzenlemeyle dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır; ancak icra takibi yoluyla yürütülen tahliye istemleri bu çerçevede ayrıca değerlendirilmelidir.
İki Dosya Arasındaki Bağlantı
Mülkiyeti tartışmalı bir taşınmazda tahliye talebi, tapu kaydına güven ilkesi nedeniyle çoğu zaman devam eder. Bu nedenle tapu iptali davasında tapu kaydına şerh veya ihtiyati tedbir talep edilmesi, sonradan üçüncü kişilere yapılacak devirlere karşı korunmanın en pratik yoludur. Tedbir talebi gerekçesiz bırakıldığında reddedilir ve dosya ilerlediğinde telafisi güçleşir.
Delil Eksikliğinin Somut Karşılığı
- Tapu kaydı, akit tablosu ve tüm devir zincirinin dökümü alınmalıdır.
- Muvazaa veya hile iddiasında satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediğini gösteren banka kayıtları toplanmalıdır.
- Kira ilişkisinde sözleşme, ödeme dekontları ve ihtarnameler tarih sırasıyla dizilmelidir.
- Zilyetlik, kullanım ve tadilatlara ilişkin fotoğraf, fatura ve tanık listesi hazırlanmalıdır.
- Sınır, imar ve fiili kullanım tartışmalarında keşif ve teknik inceleme talebi baştan planlanmalıdır.
Metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Tapu kaydının niteliği ve kira ilişkisinin kurulma biçimi yolun tümünü değiştirebileceğinden, iki dosyayı birlikte yürütmeden önce hukuki değerlendirme alınması önerilir.