Paylı ya da elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmazda anlaşma sağlanamadığında başvurulan yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu dava teknik olarak sade görünse de, görev ve yetki kuralları ile taraf teşkilindeki eksiklikler nedeniyle çoğu dosya esasa girilmeden uzar.
Görev Sulh Hukuk Mahkemesindedir
Ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu kural, taşınmazın değeri ne olursa olsun değişmez. Aynı dosyada muhdesatın kime ait olduğu ya da tapu kaydının düzeltilmesi gibi talepler ileri sürülürse, bunların ayrı bir davada ve farklı bir mahkemede ele alınması gerekebilir; bu ayrım gözetilmediğinde tüm süreç beklemeye alınır.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Taşınmazın aynına ilişkin bu davada yetki kesindir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Paydaşların başka illerde yaşıyor olması sonucu değiştirmez. Ortaklığın giderilmesi istenen taşınmazlar farklı yerlerde bulunuyorsa, her biri için ilgili yer mahkemesinin yetkisi ayrı ayrı değerlendirilir; tek dilekçeyle açılan davada bu husus baştan açıklanmalıdır.
Bütün Paydaşların Davada Yer Alması
Bu davada tüm paydaşların taraf olarak yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri vefat etmişse, mirasçılarının tespit edilip davaya dahil edilmesi gerekir; aksi halde taraf teşkili sağlanamadığı için esas hakkında karar verilemez. Uygulamada en çok zaman kaybettiren aşama budur. Dava açılmadan önce yapılması gerekenler:
- Güncel tapu kaydı ile paydaş listesinin çıkarılması
- Vefat eden paydaşlar için mirasçılık belgesinin temin edilmesi
- Adresi bilinmeyen paydaşlar için adres araştırmasının planlanması
- Taşınmaz üzerindeki takyidat, şerh ve rehinlerin tespiti
- Kadastro ve imar durumunu gösteren belgelerin toplanması
Aynen Taksim mi Satış mı
Mahkeme öncelikle taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir; bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verilir. Aynen taksim talep eden tarafın, bölünmenin fiilen ve imar mevzuatı yönünden mümkün olduğunu gösteren teknik verileri dosyaya sunması beklenir. Bu yönde bir çalışma yapılmadığında, taraflar istemese de satış kararı verilmesi olağan sonuçtur.
Kıymet Takdirine İtiraz ve Satış Aşaması
Satışa karar verilmesi halinde süreç satış memurluğu üzerinden yürür ve bu aşamada yapılan kıymet takdirine karşı süresi içinde itiraz edilmesi gerekir. Değerin düşük belirlenmesi, payına düşecek tutarı doğrudan etkileyeceği için itiraz süresi kaçırıldığında sonradan telafisi güçtür. Bu nedenle bilirkişi raporunun tebliğ tarihi ayrıca takip edilmelidir.
Yukarıdaki bilgiler genel bir çerçeve sunar; taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve imar durumu süreci değiştirdiğinden, tapu kaydınız üzerinden hukuki değerlendirme yaptırmanız yerinde olur.