Taşınmaza ilişkin uyuşmazlıklarda esasa girilmeden karşılaşılan iki engel vardır: davanın yanlış yerde açılması ve zorunlu arabuluculuk aşamasının atlanması. TMK'nın mülkiyet ve tapu siciline ilişkin hükümleri, TBK'nın sözleşme düzeni ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun bir arada değerlendirildiğinde, talebin nitelendirilmesi tüm yol haritasını belirler. Bu rehber, tapu iptali isteminin usul çerçevesine odaklanır.
Yetki Burada Tercih Değil Zorunluluktur
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu kural taraflarca değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir. Birden fazla taşınmaz farklı yerlerde bulunuyorsa, davaların ayrılması gündeme gelebilir. Görev bakımından ise kural olarak asliye hukuk mahkemesi devrededir; buna karşılık kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kendi özel düzenlemesi gereği sulh hukuk mahkemesinde görülür. Talep tapu kaydının düzeltilmesiyle sınırlıysa, dava türü ve husumet yöneltilecek taraf da değişir.
Arabuluculuk Şartı Nasıl Değerlendirilir
Kanun koyucu, taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin bazı uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamına almıştır. Bu nedenle dilekçe hazırlanmadan önce talebin hangi kategoriye girdiği netleştirilmelidir; zira aynı olaydan doğan tazminat istemi ile aynî talep farklı sonuç doğurabilir. Şart aranan bir uyuşmazlıkta son tutanak eklenmeden açılan dava, esasa girilmeden reddedilir.
Dosyanın Kurucu Belgeleri
- Tapu kaydı ve tarihsel sıraya göre düzenlenmiş takyidat bilgisi.
- Devre esas alınan resmî senet ile varsa ön sözleşme metinleri.
- Bedelin ödendiğini gösteren banka kayıtları ve dekontlar.
- Taşınmazın fiilî kullanımına ilişkin belgeler, abonelik ve vergi kayıtları.
- Muvazaa iddiası varsa, devir tarihi çevresindeki malvarlığı hareketlerini gösteren kayıtlar.
Delil Eksikliğini Önleyen Sıra
- Talebin niteliği belirlenir; aynî mi kişisel mi olduğu yazılı olarak saptanır.
- Zorunlu arabuluculuk kapsamı kontrol edilerek gerekiyorsa süreç başlatılır.
- Tapu ve kadastro kayıtları resmen istenerek dosyaya alınır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesi ihtimali gözetilerek taşınmazın mevcut durumu tespit ettirilir.
- Üçüncü kişilere devir riski varsa, kayıt üzerine şerh konulması ayrıca talep edilir.
Son Not
Taşınmaz dosyalarında geçen zaman, kaydın el değiştirmesi ihtimalini artırdığı için usul planlaması esas kadar önemlidir. Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve sunar; taşınmazın hukuki durumu ve devrin biçimi sonucu değiştirebileceğinden, dava öncesinde hukuki değerlendirme alınması önerilir.