Kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı iki ayrı yol vardır ve bunlar farklı mercilerde işler: icra dairesi üzerinden yürüyen tahliye takibi ile mahkemede açılan tahliye davası. Yolların karıştırılması, çoğu dosyada aylarca süren bir gecikmenin başlıca sebebidir.
İki Ayrı Tahliye Yolu
Kira alacağı için ilamsız icra takibi yapıldığında, ödeme emrinde hem borcun ödenmesi hem de ödenmemesi hâlinde tahliye isteneceği ihtar edilir. Borç ödenmez ve itiraz da edilmezse, tahliye kararı icra mahkemesinden istenir. Buna karşılık tahliye taahhüdü, ihtiyaç iddiası veya yeniden inşa gibi sebeplere dayanan tahliye talepleri kira ilişkisinden doğan dava olarak sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Hangi sebebe dayanıldığı, mercii doğrudan belirler.
Ödeme Emri, Süreler ve İtiraz
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılan takipte kiracıya otuz günlük ödeme süresi tanınır; ödeme emrine itiraz süresi ise yedi gündür. Kiracı kira sözleşmesine ve sözleşmedeki imzaya açıkça itiraz etmezse, sözleşme takip bakımından kabul edilmiş sayılır. Bu ayrıntı, tahliye aşamasında belirleyici olur. Süreler tebliğ tarihinden itibaren hesaplandığından, tebligatın usulüne uygunluğu her iki taraf için de ilk kontrol noktasıdır.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk İstisnası
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kural olarak arabuluculuk dava şartıdır.
- Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu şartın dışında tutulmuştur.
- Bu nedenle icra yolu ile dava yolu arasındaki seçim, arabuluculuk takvimini de değiştirir.
- Alacak ve tahliye taleplerinin birlikte ileri sürüldüğü hâllerde kapsam ayrıca değerlendirilmelidir.
Sözleşme ve Ödeme Delilleri
Kira dosyalarında delil eksikliği çoğunlukla iki noktada ortaya çıkar: yazılı sözleşmenin hiç bulunmaması ve ödemelerin elden yapılmış olması. Kira ödemelerinin banka aracılığıyla ve açıklama bölümüne dönem yazılarak yapılması, sonraki tartışmaların büyük bölümünü baştan çözer. Ödemenin hangi aya ilişkin olduğu belirtilmediğinde, mahsup tartışması dosyayı uzatır. Kiracı yönünden ise depozito, yapılan masraflar ve tahliye tarihine ilişkin belgeler dosyaya erken girmelidir.
Tahliye Kararının İnfazı
- İcra mahkemesinden alınan tahliye kararı ile icra dairesine tahliye talebi iletilir.
- Taşınmazdaki üçüncü kişilerin durumu ve varsa alt kira ilişkisi önceden belirlenir.
- Tahliye sırasında düzenlenecek tutanakta taşınmazın hâli ve eşya durumu kayda geçirilir.
- Birikmiş kira ve kullanım bedeli alacağı için takip ayrıca sürdürülür.
Bu metin genel bir bilgilendirmedir. Kira türü, sözleşmenin içeriği ve taşınmazın niteliği izlenecek yolu değiştirebileceğinden, takip veya dava öncesinde dosyanızın hukuki değerlendirmeden geçirilmesi önerilir.