Apartman ve site yönetiminden doğan anlaşmazlıklar, TBK ve TMK'nın yanı sıra 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde çözülür. Bu alanda dosyaların önemli bir kısmı esasa girilmeden geri döner; sebebi genellikle zorunlu arabuluculuk adımının atlanması ya da görevli mahkemenin yanlış belirlenmesidir.
Dava Şartı Arabuluculuk Kapsamı
Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını gerektirir. Kiralama ilişkisinden doğan pek çok uyuşmazlık da aynı kapsamdadır. Buna karşılık icra takibi yoluyla tahsil edilen aidat alacaklarında ve bazı tespit taleplerinde durum farklılaşır. Bu nedenle talebin hukuki niteliği, arabuluculuk başvurusundan önce netleştirilmelidir; son tutanakta yer almayan bir talep sonradan davaya eklenirse yeniden dava şartı sorunu doğar.
Görev ve Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür ve yetkili yer taşınmazın bulunduğu yerdir. Ancak uyuşmazlık, yönetim planından değil de eser sözleşmesi, ayıplı ifa veya haksız fiil ilişkisinden kaynaklanıyorsa görevli mahkeme değişebilir. Yönetici aleyhine açılacak davalarda husumetin yöneticiye mi kat malikleri kuruluna mı yöneltileceği de baştan kararlaştırılmalıdır.
Delil Eksikliğinin Tipik Örnekleri
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanağının ve çağrı belgelerinin sunulmaması
- Yönetim planının güncel hâlinin dosyaya konulmaması; oysa pek çok tartışma doğrudan bu metinle çözülür
- Aidat borcuna ilişkin işletme projesinin ve tebliğ belgesinin gösterilmemesi
- Ortak alana müdahale iddiasında mimari proje, tapu eki ve fotoğraflı tespitin eksik bırakılması
- Su sızıntısı gibi teknik uyuşmazlıklarda delil tespiti yaptırılmadan zamanla izlerin kaybolması
Delil Tespitini Erken Yaptırmak
Yapısal sorunlarda, dava açılmadan önce mahkemeden delil tespiti istenmesi çoğu zaman belirleyici olur. Tespit raporu, hem arabuluculuk görüşmesinde tarafların masaya somut bir veriyle oturmasını sağlar hem de sonradan yapılan onarımlar nedeniyle delilin ortadan kalkmasını önler.
Uzlaşmanın Fiilen Daha Güçlü Olduğu Alan
Aynı binada yaşamaya devam edilecek olması, bu uyuşmazlıklarda uzlaşmayı yalnızca usuli bir adım olmaktan çıkarır. Arabuluculukta varılan anlaşmanın kapsamı, ödeme takvimi ve ortak alan kullanımına ilişkin kurallar açık yazıldığında, aynı konunun yeniden gündeme gelmesi engellenir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Yönetim planının içeriği ve taşınmazın fiili durumu sonucu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce belgelerinizle birlikte hukuki görüş almanız önerilir.