Kira artışı tartışması, çoğu zaman ödenmeyen fark üzerinden bir icra takibine ve oradan tahliye talebine evrilir. Bu zincirin her halkasında farklı bir merci devreye girer: kira tespiti sulh hukuk mahkemesinde, temerrüde dayalı tahliye icra mahkemesinde görülür. Hangi talebin nereye yöneltileceğinin karıştırılması, aylık kayıplara ve delil tazeliğinin yitirilmesine yol açar.
Artış Oranının Sınırı ve Tespit Davası
TBK'ya göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamayacak biçimde belirlenir. Taraflar bunun üzerinde bir oran kararlaştırsa dahi bu sınır gözetilir. Anlaşma sağlanamıyorsa kira bedelinin tespiti için sulh hukuk mahkemesine başvurulur; talebin yeni dönem başından itibaren sonuç doğurması bakımından zamanlama önemlidir.
İcra Yoluyla Tahliyede İşleyiş
- Kira alacağı için başlatılan takipte borçluya hem ödeme hem ihtar içeren bir emir tebliğ edilir.
- Ödeme emrine itiraz süresi kısadır; itiraz edilmezse takip kesinleşir.
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında tanınan ödeme süresi içinde borç kapatılmazsa tahliye talebi gündeme gelir.
- Tahliye istemi, takibin yapıldığı yerdeki icra mahkemesine yöneltilir.
- Kira ilişkisinden kaynaklanan davaların önemli bölümünde arabuluculuk dava şartıdır; buna karşılık icra mahkemesindeki tahliye talepleri bu kapsamda değerlendirilmez.
Belgesiz Ödeme, Delil Eksikliğinin Ana Kaynağı
Kira uyuşmazlıklarında en çok tartışılan konu, hangi ayın ödendiğidir. Açıklamasız yapılan havaleler, elden ödemeler ve üçüncü kişi hesabından yapılan transferler, ödemenin hangi döneme mahsup edildiğini belirsizleştirir. Her ödemenin dekontuna ay ve yıl yazılması, kiracı için en ucuz hukuki korumadır. Kiraya veren açısından ise ihtarnamenin tebliğ mazbatasının saklanması, temerrüdün başlangıcını tartışmasız kılar.
Tahliye Taahhüdü ve İhtiyaç İddiası
Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verilmiş olması tartışma konusu edilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde ise ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu somut verilerle ortaya konulmalıdır. Soyut beyanla desteklenen ihtiyaç iddiaları sonuç doğurmaz; bu nedenle nüfus, sağlık, işyeri veya kredi belgeleri baştan hazırlanmalıdır.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Kiralanan taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıdaysa, ortak yer kullanımı ve yönetim planına aykırılık iddiaları 634 sayılı Kanun çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Bu tür uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi öne çıkar ve yönetim kararlarının usulüne uygunluğu ayrı bir inceleme konusu olur.
Bu içerik genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır; sözleşme metni, taşınmazın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebilir. Takip veya tahliye adımına geçmeden önce belge düzeninizi hukuki destekle gözden geçirmeniz uygun olacaktır.