Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranı, kiracı ile kiraya veren arasındaki en sık uyuşmazlık başlığıdır. TBK ve TMK ekseninde ilerleyen bu süreçte, dava açılmadan önce tamamlanması gereken bir aşama ve talebi sayısal olarak destekleyen bir veri seti bulunur. Aşağıda bu iki başlık, usul sıralamasıyla birlikte ele alınmaktadır.
Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk
Yürürlükteki düzenleme uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu şart tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir. Arabuluculuk aşaması yalnızca formalite olarak görülmemelidir: tarafların bu aşamada sunduğu emsal kira verileri, sonraki yargılamada da tartışmanın çerçevesini oluşturur. Anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge icra edilebilirlik bakımından güçlü bir konum sağlar.
Görevli Mahkeme ve Yetkili Yer
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; uyuşmazlığın parasal değeri bu görevi değiştirmez. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri ile sözleşmenin ifa edileceği yer, yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesi seçilebilir. Kat mülkiyetine tabi bir taşınmazda yönetim planından kaynaklanan ek bir tartışma varsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki istemlerin ayrı değerlendirilmesi gerekir.
Artış Talebini Rakama Bağlayan Veriler
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanunda öngörülen endeks ölçütüyle sınırlıdır; bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı üst sınır olarak kabul edilir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedelin yeniden belirlenmesi gündeme gelebilir ve burada tartışma emsal verilere kayar. Dosyaya konulması gereken unsurlar şunlardır:
- Kira sözleşmesi ve varsa sonraki dönem ek anlaşmaları
- Ödemelerin banka üzerinden yapıldığını gösteren kayıtlar
- Aynı bölgedeki benzer nitelikli taşınmazlara ait emsal kira bilgileri
- Taşınmazın konumu, yaşı, yüzölçümü ve donanımını gösteren belgeler
- Artış talebinin bildirildiği ihtarname ve tebliğ belgesi
Emsal Karşılaştırmasında Sık Yapılan Hata
Emsal olarak sunulan taşınmazın nitelik bakımından benzer olmaması, veriyi işlevsiz kılar. Farklı kat, farklı ısıtma sistemi veya farklı sözleşme tarihi taşıyan örnekler karşılaştırmayı zayıflatır. Bu nedenle emsaller seçilirken benzerlik ölçütleri yazılı olarak gösterilmeli; keşif ve bilirkişi incelemesi talebi de bu çerçevede kurulmalıdır.
Değerlendirme
Yukarıdaki bilgiler genel niteliktedir. Sözleşme tarihi, kiralananın kullanım amacı ve tarafların sıfatı değiştikçe uygulanacak kurallar da farklılaşır; artış veya tahliye adımı atmadan önce sözleşmenizi hukuki incelemeden geçirmeniz önerilir.