Kira ilişkisinin sona erdirilmesi, taraflardan biri için barınma diğeri için mülkiyet hakkının kullanımı anlamına geldiğinden, uygulamada en gergin uyuşmazlık alanlarından biridir. Buna karşılık tahliye taleplerinin önemli bölümü esastan değil, izlenen usulün hatalı olması nedeniyle reddedilir.
Hangi Yolda Arabuluculuk Zorunlu
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması aranır. Buna karşılık kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kapsam dışında tutulmuştur. Dolayısıyla ilk karar, uyuşmazlığın mahkeme yoluyla mı yoksa icra yoluyla mı yürütüleceğidir; bu tercih yapılmadan atılan adım, dava şartı yokluğuyla karşılaşabilir.
Görev ve Yetki
Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi ile sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi gündeme gelir; taşınmazın bulunduğu yer uygulamada çoğu kez bu iki ölçütle örtüşür. Kat mülkiyetine ilişkin bir boyut varsa 634 sayılı Kanun kapsamındaki talepler ayrı bir dosyanın konusudur ve tahliye istemiyle karıştırılmamalıdır.
Tahliye Sebebi ile Delil Arasındaki Bağ
TBK farklı tahliye sebepleri öngörür ve her sebep kendi delil setini gerektirir. Gereksinim iddiasında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu gösteren belgeler; temerrüt iddiasında ihtarname ve ödeme kayıtları; tahliye taahhüdüne dayanan talepte ise taahhüdün yazılı ve kiralananın teslimi sonrasında düzenlendiğini gösteren belge esastır. Sebep ile delil eşleşmediğinde dava en baştan zayıf kurulmuş olur.
İhtar ve Bildirimlerde Sık Yapılan Hatalar
- İhtarnamenin kiracının doğru adresine ve usulüne uygun biçimde tebliğ edilmemesi
- İhtar metninde hangi döneme ait kira bedelinin istendiğinin belirtilmemesi
- Ödemelerin banka yerine elden yapılması ve makbuz alınmaması
- Sözleşmenin yenilenmesine ilişkin yazışmaların saklanmaması
Kira uyuşmazlıklarında tarafların çoğu, yıllar boyunca süren ilişkinin yazılı izini tutmadığı için ispat sıkıntısı yaşar. Ödemelerin açıklama yazılarak banka üzerinden yapılması, bu riski büyük ölçüde ortadan kaldırır.
Arabuluculuk Aşamasını Verimli Kullanmak
Bu aşamada tarafların çoğu yalnızca tahliye tarihini konuşur. Oysa birikmiş kira, depozito, hasar bedeli ve elektrik su gibi giderlerin de aynı tutanakta çözüme bağlanması, sonraki dava sayısını azaltır. Anlaşma sağlanamazsa tutanağın içeriği, ileride açılacak davada tarafların tutumunu gösteren bir kayıt olarak da işlev görür.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi amaçlıdır. Sözleşmenin türü, tahliye sebebi ve kiralananın niteliği izlenecek yolu değiştirebileceğinden, adım atmadan önce hukuki değerlendirme yaptırmanız yararlı olacaktır.