Kat mülkiyetine tabi bir yapıda ortaya çıkan uyuşmazlıklarda dosyanın kaderini çoğu zaman esasa ilişkin tartışmadan önce iki soru belirler: hangi mahkeme görevlidir ve hangi yer mahkemesi yetkilidir. Tespit davası biçiminde açılan taleplerde bu iki soru cevapsız bırakıldığında, aylar sonra alınan görevsizlik veya yetkisizlik kararı hem masrafı hem de delil toplama zamanını geri döndürülemez biçimde tüketir.
Talebin Niteliği Mahkemeyi Belirler
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında doğan uyuşmazlıklar ile taşınmazın mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar aynı yapı içinde yaşansa bile farklı yollara tabidir. Ortak yerin kapsamının belirlenmesi, yönetim planına aykırılık, aidat ve gider payı gibi kat mülkiyetinden kaynaklanan talepler ile tapu kaydının düzeltilmesine yönelik talepler ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Dilekçede tespit istenen husus net yazılmazsa, mahkeme talebi kendi görev alanı dışında görebilir.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Kuralı
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir; taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz ve mahkeme bu hususu kendiliğinden gözetir. Buna karşılık kişisel bir alacağa dayanan talepler için genel yetki kuralları devreye girebilir. Aynı dilekçede hem ayni hem kişisel talep birleştirildiğinde, yetki itirazının hangi talep bakımından ileri sürüldüğü ayrıca incelenir.
Delil Eksikliği Yetki Tartışmasını Nasıl Büyütür
Uygulamada en sık görülen sorun, yapının hukuki statüsünü gösteren belgelerin dosyaya geç sunulmasıdır. Tapu kaydı, kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi kurulduğunu gösteren belge, onaylı mimari proje ve yönetim planı olmadan mahkemenin görev değerlendirmesi eksik bilgiyle yapılır. Bağımsız bölümün eklentisi olduğu iddia edilen alanlarda projeye dayanmayan beyanlar tek başına sonuç doğurmaz.
Dosya Açılmadan Önce Toplanması Gerekenler
- Tapu kaydı ile birlikte kat mülkiyeti kütüğüne işlenmiş belgeler
- Belediyeden alınan onaylı proje ve varsa tadilat projesi
- Yönetim planı ve kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları
- İhtar, tebligat ve yazışmaların tarih sırasına dizilmiş dökümü
- Fiili durumu gösteren tarihli fotoğraf ve ölçüm kayıtları
Delil Tespiti Yolunun Zamanlaması
Fiili durumun değişme ihtimali bulunan hallerde, esas dava açılmadan önce delil tespiti istenmesi çoğu zaman belirleyici olur. Ortak alandaki bir müdahale, tadilat sırasında ortadan kalkabilecek bir imalat veya su izolasyonu gibi teknik konular, sonradan bilirkişi incelemesiyle geriye dönük olarak aynı netlikte ortaya konulamaz. Tespit talebinin de yine taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine yöneltilmesi gerekir.
Yetki İtirazına Karşı Hazırlık
Karşı tarafın yetki itirazı ihtimaline karşı dilekçede yetkiyi doğuran olgular ayrı bir başlıkta gösterilmelidir. Görevsizlik veya yetkisizlik kararı verilmesi halinde dosyanın gönderilmesi için öngörülen başvuru süresinin kaçırılması, esas hakkı olan bir talebin usulden kaybedilmesine yol açar. Bu nedenle karar tarihinden itibaren takip edilecek süreler baştan not edilmelidir.
Bu yazı genel nitelikte bilgilendirme sunar. Yapının statüsü, projedeki durum ve talebin içeriği sonucu tümüyle değiştirebileceğinden, dosyanızın kendi belgeleri üzerinden bir hukukçuyla değerlendirme yapmanız yerinde olur.