Taşınmaza ilişkin davalarda yetki, tarafların tercihine bırakılmış bir konu değildir. Tapu iptali ve tescil talebi, mülkiyet hakkına doğrudan dokunduğu için kanun koyucu yetkiyi kesin olarak belirlemiştir. Bu kural bilinmediğinde dava, aylar sonra yetkisizlik kararıyla başka bir ile gönderilir ve delil toplama planı baştan bozulur.
Taşınmazın Bulunduğu Yer Mahkemesi Kesin Yetkilidir
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu yetki kesindir; sözleşmeyle değiştirilemez, taraflar itiraz etmese bile mahkemece kendiliğinden gözetilir. Birden fazla ilde taşınmaz varsa, her biri için ayrı yetkili yer gündeme gelebilir ve davaların birleştirilmesi ayrı bir usul tartışması doğurur. Miras veya vekâlet ilişkisine dayanan bir tapu iptali talebinde de belirleyici olan taşınmazın konumudur.
Görev: Asliye Hukuk ve Sulh Hukuk Ayrımı
Tapu iptali ve tescil davaları kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Ancak kat mülkiyetine geçilmiş bir yapıda, uyuşmazlık kat maliklerinin birbirine karşı hak ve borçlarından kaynaklanıyorsa sulh hukuk mahkemesi devreye girer. Talebin nasıl kurulduğu, görevli mahkemeyi doğrudan etkiler.
Sürelerde Üç Farklı Rejim
- Süreye bağlı olmayan talepler: Yolsuz tescile dayanan ve ayni hakka ilişkin taleplerde kural olarak zamanaşımı işlemez. Mirasbırakanın gerçek iradesini gizleyerek yaptığı devirlere dayanan iddialar da bu grupta değerlendirilir.
- Hak düşürücü süreler: Yasal ön alım hakkı, satışın bildirilmesinden itibaren kısa bir süre içinde, her hâlde satıştan itibaren belirli bir üst sınır içinde kullanılmalıdır. Bu süreler geçtiğinde hakkın kendisi sona erer.
- Sözleşmesel talepler: Devir borcunun ifasına yönelik alacak talepleri, genel zamanaşımı kurallarına tabidir.
Delil Zinciri Tapu Kaydından İbaret Değildir
Bu tür dosyalarda yalnızca tapu kaydına dayanmak yetersiz kalır. Akit tablosunda gösterilen bedel ile fiilen ödenen bedel arasındaki fark, muvazaa iddiasının en güçlü göstergelerinden biridir. Bu nedenle satış tarihine yakın banka hareketleri, kredi kullanımı, taşınmazın o tarihteki rayiç değerine ilişkin veriler ve devirden sonra kimin zilyet olduğunu gösteren abonelik ve vergi kayıtları toplanmalıdır. Keşif ve bilirkişi incelemesi çoğu dosyada belirleyici olduğundan, taşınmazın fiziki durumu değişmeden tespit yaptırmak da düşünülmelidir.
Dava Sırasında Devir Riskine Karşı
Yargılama sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimaline karşı, tapu kaydına şerh verilmesi talep edilebilir. Bu adımın dilekçeyle birlikte gündeme getirilmemesi, kazanılan davanın uygulanabilirliğini zayıflatır.
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir ve her tapu dosyası kendi kayıt geçmişiyle birlikte okunmalıdır. Devrin sebebi, tarafların ilişkisi ve kayıt zinciri farklılık gösterdiğinden, dava açılmadan önce dosyanın ayrıntılı hukuki incelemeden geçirilmesi önerilir.