Apartman ve site yönetiminden kaynaklanan anlaşmazlıklar, günlük hayatta en sık karşılaşılan hukuki sorunlardan biridir. Ortak gider payı, yönetici seçimi, projeye aykırı tadilat, ortak alanın işgali ya da su sızıntısı gibi konular 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile TMK ve TBK hükümlerinin kesiştiği bir alanda çözülür. Bu kesişim, hangi mahkemeye gidileceği sorusunu ilk bakışta göründüğünden daha teknik hale getirir.
Sulh Hukuk mu, Asliye Hukuk mu?
Kat mülkiyetinden doğan ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar, tutar ne olursa olsun sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Buna karşılık taşınmazın aynına ilişkin talepler, tapu iptali ve tescil istemleri ya da ortaklığın giderilmesi dışındaki mülkiyet tartışmaları farklı bir görev rejimine tabidir. Kiracıyla malik arasındaki bir uyuşmazlık ise kat mülkiyeti ilişkisinden değil, kira ilişkisinden doğuyorsa ayrı değerlendirilir. Dilekçede uyuşmazlığın kat mülkiyeti ilişkisinden kaynaklandığının açıkça kurgulanması, görev itirazına karşı ilk savunmadır.
Yetki: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kat mülkiyetine ilişkin davalarda yetki, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir. Maliklerin başka illerde oturuyor olması, yönetimin farklı bir adresten yürütülmesi ya da yönetim planında yer alan aksi yöndeki bir kayıt bu sonucu değiştirmez. Site bünyesinde birden fazla blok varsa ve blokların ayrı yönetimleri bulunuyorsa, davanın hangi yönetime yöneltileceği ayrıca belirlenmelidir.
Kat Malikleri Kurulu Kararına İtiraz Süresi
Alınan kararların iptali isteniyorsa, Kanun toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenme tarihinden itibaren bir aylık, her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık bir süre öngörür. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve geçirildiğinde karar kesinleşir. Toplantıya katılan ve olumsuz oy kullanan malikin, muhalefetini tutanağa yazdırması ise iptal davasının temelini oluşturur; şerh düşülmemiş bir muhalefetin sonradan tanıkla ispatı çoğu zaman sonuç vermez.
Delil Eksikliğinin En Sık Görüldüğü Başlıklar
- Yönetim planının güncel ve tapuya şerh edilmiş örneğinin dosyaya konulmaması
- Toplantı çağrısının tüm maliklere usulüne uygun ulaştığını gösteren tebligat kanıtlarının bulunmaması
- Ortak gider alacağında işletme projesinin ve gider dağıtım tablosunun sunulmaması
- Projeye aykırılık iddialarında onaylı mimari projenin temin edilmemesi
- Sızıntı ve hasar dosyalarında zamanında delil tespiti yaptırılmaması
Delil Tespitinin Zamanlaması
Su kaçağı, nem ve yapısal hasar iddialarında en kritik adım, durum ortadan kalkmadan mahkemeden delil tespiti istenmesidir. Onarım yapıldıktan sonra açılan davada, hasarın kaynağı ve sorumluluğun kime ait olduğu ancak dolaylı verilerle tartışılabilir. Tespit talebinin taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesine yöneltilmesi, ana davanın yetkisiyle uyumlu olması bakımından da avantaj sağlar.
İcra Takibi ile Dava Arasındaki Seçim
Ortak gider alacağı için doğrudan icra takibi başlatılabilir; itiraz üzerine ise itirazın iptali ya da kaldırılması yollarından hangisinin seçileceği, elde belge bulunup bulunmamasına göre değişir. Karar defteri ve işletme projesi mevcutsa icra mahkemesi yolu daha hızlı sonuç verebilir.
Bu yazı genel bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır; yönetim planınızın içeriği ve toplantı tutanaklarının hâli sonucu değiştirebileceğinden, süre dolmadan bir hukukçuya danışılması önerilir.