Kira uyuşmazlıklarında taraflar genellikle haklılık tartışmasına odaklanır; oysa dosyaların önemli bir kısmı ihtarın içeriği, başvurulan yol ve mahkeme seçimi yüzünden esasa geçmeden sonuçlanır. Tahliye talebi ile kira bedelinin tespiti talebi de birbirinden ayrı usul rayları üzerinde ilerler.
Görev Sulh Hukuk Mahkemesinde
Kira ilişkisinden kaynaklanan davalar, miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tahliye, kira bedelinin tespiti, kiralananın teslimi ve kira alacağı talepleri bu kapsamdadır. Buna karşılık kiralananın mülkiyetine ya da aynına ilişkin uyuşmazlıklar farklı bir görev ve yetki rejimine tabidir; TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde yürüyen ortak alan ve yönetim tartışmaları da ayrı değerlendirilmelidir.
Yetki ve Arabuluculuk Basamağı
Uygulamada kiralananın bulunduğu yer mahkemesi, sözleşmenin ifa yeri olması nedeniyle yetkili kabul edilir; davalının yerleşim yeri mahkemesi de her hâlde seçenektir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartı hâline getirilmiştir. Bu basamağın atlanması davanın usulden reddine yol açar. Buna karşılık icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye yolları ve geçici hukuki koruma talepleri bakımından ayrı bir değerlendirme yapılması gerekir.
Tahliye Sebebine Göre Değişen Takvim
TBK, her tahliye sebebi için farklı bir zaman penceresi öngörür ve bu pencereler kaçırıldığında hak, esasa hiç girilmeden düşer.
- Kira bedelinin ödenmemesinde, kiracıya süre veren yazılı ihtarın usulüne uygun tebliği zorunludur.
- Aynı kira yılı içinde yazılı iki haklı ihtar yapılmışsa dava, kira yılının bitiminden itibaren belirli bir süre içinde açılmalıdır.
- Gereksinim ve yeniden inşa nedenlerinde dava süresi, kira süresinin sona ermesine bağlanmıştır.
- Tahliye taahhüdüne dayanılıyorsa taahhüdün yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması aranır.
Tespit Davasının Delil Eksikliğini Kapatan İşlevi
Kira bedelinin tespiti davası yalnızca artış oranı tartışması değildir; kiralananın niteliği, konumu ve emsal kira düzeyi dosyaya girmediğinde hâkimin dayanacağı veri kalmaz. Bu nedenle emsal kira araştırması, taşınmazın güncel durumunu gösteren fotoğraf ve tutanaklar ile ödeme geçmişini gösteren banka kayıtları dilekçeye baştan eklenmelidir. Yeni dönem için sonuç doğması isteniyorsa, dönem başlangıcından önce yapılması gereken ihtar veya dava açma zamanlaması da gözden kaçırılmamalıdır.
Sık Yapılan Usul Hataları
İhtarın kiracının güncel adresine gönderilmemesi, ödeme dekontlarında açıklama alanının boş bırakılması ve birden çok kiracı bulunduğu hâlde tamamına husumet yöneltilmemesi en sık rastlanan sorunlardır.
Yukarıdaki açıklamalar genel çerçeveyi aktarır; sözleşmenizin süresi, türü ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebilir. Tahliye kararının yaratacağı sonuçlar dikkate alınarak süreç başlamadan önce hukuki destek alınması yararlı olacaktır.