Kira bedelinin güncellenmesi, taraflar arasında anlaşma sağlanamadığında kira tespit davasının konusunu oluşturur. Uygulamada bu davaların önemli bir kısmı, esas hakkında değerlendirme yapılmadan önce ihtarın zamanlaması ve emsal araştırmasının yetersizliği nedeniyle beklenen sonucu vermez.
Sulh Hukuk Mahkemesi ve Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile davalının yerleşim yeri mahkemesi arasında seçim yapılabileceği kabul edilmekle birlikte, taşınmazın bulunduğu yer keşif ve bilirkişi incelemesi bakımından pratik üstünlük sağlar. Kiralananın bulunduğu ilçe ile davalının ikamet ettiği ilçe farklıysa, tercih dosyanın hızını doğrudan etkiler.
Otuz Günlük İhtar Penceresi
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya ulaşan bir artış ihtarı gönderilmişse ya da bu süre içinde dava açılmışsa, verilecek karar yeni dönemin başından itibaren hüküm ifade eder. Bu pencerenin kaçırılması, davanın açılamayacağı anlamına gelmez; ancak tespit edilen bedelin bir sonraki döneme sarkmasına yol açar. İhtarın tebliğ tarihini gösteren belge bu nedenle dosyanın en kritik evrakıdır.
Emsal Kira Araştırmasında Sık Yapılan Hata
Mahkeme, tespit edilecek bedeli belirlerken taşınmazın konumu, yaşı, yüzölçümü ve çevredeki benzer nitelikli taşınmazların kira düzeyini birlikte değerlendirir. Yalnızca ilan sitelerinden alınan ekran görüntüleri çoğu zaman yeterli görülmez; bu ilanlar talep fiyatını gösterir, fiilen kurulan kira ilişkisini değil.
- Aynı bina veya sokakta fiilen imzalanmış kira sözleşmelerinin örneklerinin temini
- Taşınmazın mevcut durumunu gösteren fotoğraf ve tadilat belgelerinin dosyaya eklenmesi
- Kiracının yaptığı esaslı onarım ve iyileştirmelerin ayrıca not edilmesi
- Ödeme düzenini gösteren banka dekontlarının dönemsel tabloya dönüştürülmesi
Beş Yıllık Dönemin Ayrı Değerlendirilmesi
Kira ilişkisinin beş yılı aşması halinde bedelin belirlenmesinde uygulanacak ölçütler farklılaşır ve endeks üst sınırının ötesinde bir değerlendirme gündeme gelebilir. Sözleşmenin başlangıç tarihi ile yenilenme dönemlerinin tablo halinde çıkarılması, hangi dönemin hangi kurala tabi olduğunu görünür kılar.
Yazılanlar genel bilgi niteliğindedir; her taşınmazın konumu ve sözleşme geçmişi farklı sonuçlar doğurur. İhtar göndermeden veya dava açmadan önce sözleşmenizin ayrıntılarını bir hukukçuyla birlikte incelemeniz isabetli olacaktır.