Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamadığında taşınmazın hukuki kaderini belirleyen dava, ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu davada esas tartışma çoğu zaman hakkın varlığı üzerinde değil, davanın nerede açılacağı, kimlerin taraf gösterileceği ve paylaşımın hangi yöntemle yapılacağı üzerinde yoğunlaşır.
Sulh Hukuk Mahkemesi ve Taşınmazın Bulunduğu Yer
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve dava değeri ne olursa olsun bu görev değişmez. Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar sözleşmeyle başka bir yeri kararlaştıramaz, davalı yetkiye itiraz etmese dahi mahkeme bunu kendiliğinden gözetir. Birden çok ilde taşınmaz varsa, her taşınmaz için kendi bulunduğu yerdeki mahkemede dava açılması gerekir; tümünü tek dosyada toplama girişimi görev ve yetki yönünden ret riskini doğurur.
Paylaşma İsteme Hakkı Zamanla Zayıflar mı?
Paylaşmayı isteme hakkı kural olarak zamanaşımına uğramaz; paydaşlardan her biri, uygun olmayan zaman dışında bu hakkı kullanabilir. Bununla birlikte taraflar sözleşmeyle paylaşmanın belirli bir süre istenmemesini kararlaştırabilir ve taşınmazlarda bu kayıt tapuya şerh edilebilir. Ayrıca bir paydaşın uzun süreli kullanımına dayalı olarak ileri sürülen katkı, muhdesat veya harici satış iddiaları, ortaklığın giderilmesi dosyasını doğrudan etkilemese de ayrı davalarla bekletici mesele hâline gelebilir. Bu ihtimalin baştan hesaplanmaması, dosyanın yıllara yayılmasına neden olur.
Aynen Taksim mi, Satış Suretiyle Paylaşma mı?
Kural, mümkünse aynen bölünerek paylaştırmadır; bunun mümkün olmadığı ya da paydaşlar için ciddi değer kaybı doğuracağı hâllerde satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Aynen taksim isteyen taraf, bölünmenin fiilen ve hukuken mümkün olduğunu ortaya koymak durumundadır. Bu noktada imar durumu yazısı, ifraz projesi, belediye ve kadastro kayıtları ile keşif sırasında sunulacak teknik veriler belirleyici olur. Talebini yalnızca dilekçede ifade edip teknik veriyle desteklemeyen taraf, satış kararı karşısında hazırlıksız kalır.
Eksik Taraf ve Eksik Belge: En Sık Süre Kaybı
Bu davada tüm paydaşların yer alması zorunludur; paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının tespiti gerekir. Uygulamada dosyanın aylarca beklemesine yol açan başlıca eksiklikler şunlardır:
- Güncel tapu kaydı ve takyidat bilgisinin alınmamış olması
- Vefat eden paydaş için veraset ilamının bulunmaması
- Adres tespiti yapılamayan paydaşlara tebligatın uzaması
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve şerhlerin listelenmemesi
- Muhdesat iddiasının hangi paydaşa ait olduğunun belgelenmemesi
Dava Öncesi Hazırlık Sırası
- Tapu müdürlüğünden güncel kayıt ve takyidat dökümü alınır.
- Paydaş listesi çıkarılır, gerekiyorsa mirasçılık belgesi temin edilir.
- İmar durumu ve ifraz imkânı belediyeden sorulur.
- Aynen taksim talebi varsa teknik dayanak önceden hazırlanır.
- Satış hâlinde payların dağılımı ve masraf yükü hesaplanır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki kısıtlamalar sonucu doğrudan etkilediğinden, dava açmadan önce tapu ve imar kayıtlarınızla birlikte hukuki değerlendirme yaptırmanız isabetli olacaktır.