Kiralananın boşaltılması istendiğinde atılacak ilk adım çoğu zaman ihtarname göndermektir. Ancak ihtarnamenin içeriği ve dayanağı, sonrasında hangi merciin önüne gidileceğini belirler. TBK kira hükümleri, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun birlikte okunmadığında, doğru gerekçeyle başlatılmış bir süreç yanlış yerde sonuçsuz kalabilir.
Tahliye Sebebi Yolu Belirler
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde kiraya verenin önünde iki seçenek vardır: icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli takip başlatmak veya süre vererek fesih yoluna gitmek. Buna karşılık gereksinim, yeniden inşa veya yeni malikin ihtiyacı gibi sebeplerde yol doğrudan dava açmaktır. Bu ayrım yapılmadan gönderilen ihtarname çoğu zaman beklenen sonucu doğurmaz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak uyuşmazlıklarında görev sulh hukuk mahkemesindedir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi uygulamada başvurulan yer olmakla birlikte, davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri kuralları da gündeme gelebilir. Sözleşmede yer alan yetki kaydının geçerliliği tarafların sıfatına göre değişir.
İhtarnameyi İspat Edilebilir Kılmak
- İhtar noter aracılığıyla gönderilir ve tebliğ şerhi dosyada saklanır.
- Muhatabın adresi, sözleşmedeki ve güncel kayıttaki adresle karşılaştırılır.
- Ödenmeyen dönemler ay ay ve tutar belirtilerek yazılır.
- Verilen sürenin başlangıç ve bitiş tarihi açıkça gösterilir.
Tebligatın muhataba ulaşmadığı hâllerde sürecin baştan kurulması gerekebilir. Bu nedenle adres araştırması, ihtar gönderilmeden önce yapılmalıdır.
Delil Eksikliğinin Tipik Görünümü
Elden yapılan kira ödemelerinin belgelenememesi, sözleşme dışında yapılan artış anlaşmalarının yazılı hâle getirilmemesi ve kiralananın teslim durumuna ilişkin tutanak tutulmaması en sık karşılaşılan boşluklardır. Depozito ve hasar tartışmalarında ise giriş ve çıkış hâlini gösteren görsel kayıtlar belirleyici olur.
Kat Mülkiyeti Boyutu
Kiracının bina düzenine aykırı davrandığı ileri sürülüyorsa, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları ve tutanaklar da dosyaya eklenmelidir. Bu belgeler olmadan yapılan soyut anlatım talebi desteklemez.
Bilgilendirme
Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; sözleşmenin tarihi, türü ve tarafların durumu izlenecek yolu değiştirebilir. İhtarnameyi göndermeden önce hukuki değerlendirme almanız, sürecin tekrarını önler.