Tapu iptali ve tescil davaları, taraf iradesiyle değiştirilemeyen bir yetki kuralına tabidir. Buna rağmen dosyaların önemli bir kısmı yanlış yerde açıldığı ya da farklı hukuki sebepler tek dilekçede karıştırıldığı için gecikir. Bu rehberde kesin yetkinin sonuçları, ihtarın hangi taleplerde gerekli olduğu ve muvazaa iddiasında ispat açığının nasıl kapatılacağı ele alınmaktadır.
Kesin Yetkinin Anlamı
Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve bu yetki kesindir. Taraflar sözleşmeyle başka bir mahkemeyi yetkili kılamaz; mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetir. Birden fazla taşınmaz varsa ve farklı yerlerde bulunuyorlarsa davanın nasıl kurulacağı baştan planlanmalıdır. Görev bakımından ise asliye hukuk mahkemesi yetkilidir; buna karşılık kira ilişkisinden doğan tahliye ve alacak davaları sulh hukuk mahkemesinin işidir. Bu iki hattı tek dilekçede birleştirmek görevsizlik kararına yol açar.
İhtar Hangi Talepte Gerekli
Tapu iptali ve tescil talebi için önceden ihtar çekilmesi kural olarak zorunlu değildir. İhtar, esas olarak kira ilişkisinde temerrüt nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar gibi taleplerde ya da sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasında sonuç doğurur. Bu ayrımın yapılmaması iki yönlü zarar verir: gereksiz ihtar karşı tarafı erken uyararak taşınmazın devrini hızlandırabilir; gerekli olduğu hâlde çekilmeyen ihtar ise talebi baştan sonuçsuz bırakır.
Devri Durdurmak İçin İlk Adım
Dava açılırken tapu kaydına tedbir şerhi verilmesinin talep edilmesi, taşınmazın üçüncü kişiye devrini ve iyiniyetli edinim tartışmasını önleme bakımından belirleyicidir. Bu talep dilekçenin sonuç kısmında açıkça yer almalı ve aciliyeti somut verilerle gerekçelendirilmelidir.
Muvazaa İddiasında İspat
Muris muvazaası ve benzeri iddialar, çoğunlukla dolaylı delillerin bütünüyle kurulur. Dosyayı taşıyan kayıtlar şunlardır:
- Tapu müdürlüğünden getirtilecek akit tablosu ve tüm devir zinciri
- Satış bedelinin ödendiğine dair banka kayıtlarının bulunup bulunmadığı
- Devir tarihindeki emlak rayiç değeri ile gösterilen bedel arasındaki fark
- Devredenin devir tarihindeki sağlık durumu ve ehliyetine ilişkin raporlar
- Taşınmazın devirden sonraki fiilî kullanımına ilişkin tanık ve abonelik kayıtları
Kat Mülkiyetinden Doğan Uyuşmazlıklar
634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak yer, aidat ve projeye aykırılık uyuşmazlıkları ayrı bir usule tabidir ve çoğunlukla farklı mahkemede görülür. Tapu iptali talebiyle kat mülkiyetine ilişkin talepleri birlikte ileri sürmeden önce bu ayrım netleştirilmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Devrin tarihi, dayandığı hukuki sebep ve tarafların sıfatı sonucu doğrudan etkileyeceğinden, dava açılmadan önce tapu kayıtları üzerinden ayrıntılı bir inceleme yapılması önerilir.