Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların büyük bölümü, hukuki dayanaktan çok usulden kaybedilir. 634 sayılı Kanun, kat malikleri arasındaki ilişkiler için kendi görev kuralını ve kendi karar alma mekanizmasını öngörür; TBK ve TMK hükümleri bu özel çerçevenin boşluklarını doldurur. Süreç ihtarla başlar ve ihtarın içeriği çoğu zaman davanın sonucunu belirler.
Görev ve Yetki: Ayrı Bir Rejim
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kural, uyuşmazlığın parasal değerinden bağımsızdır. Buna karşılık taşınmazın mülkiyetine ilişkin bir çekişme, ortaklığın giderilmesi dışında bir talep ya da yönetimle yapılan hizmet sözleşmesinden doğan bir alacak söz konusu olduğunda görev değişebilir. Talebin doğru nitelendirilmemesi, dosyanın görevsizlikle geçmesine yol açar.
İhtarın İşlevi ve Hazırlanış Biçimi
Ortak gider borcunu ödemeyen veya kat mülkiyetinden doğan yükümlülüklerini sürekli ihlal eden bağımsız bölüm maliki ile kiracıya karşı yapılacak işlemlerde ihtar, sonraki adımların hukuki dayanağını oluşturur. İhtar metninde ihlal edilen yükümlülük somut olarak, tarih ve olay göstererek yazılmalıdır. Genel ifadelerle kaleme alınmış bir ihtarname, ihlalin sürekliliğini ispat etmek bakımından işe yaramaz. Noter aracılığıyla gönderim ve tebliğ parçasının saklanması, sonraki aşamada tartışmayı ortadan kaldırır.
Delil Eksikliğinin En Sık Görüldüğü Yerler
- Kat malikleri kurulu kararının usulüne uygun alındığını gösteren tutanak ve imza listesinin bulunmaması
- Ortak gider hesabının hangi projeye ve hangi arsa payına göre yapıldığının gösterilmemesi
- Ortak alana müdahale iddiasında mimari proje ve fotoğrafın dosyaya eklenmemesi
- Gürültü, koku ve benzeri rahatsızlık iddialarının tekrarını gösteren kayıtların tutulmaması
- Yönetim planının güncel metninin temin edilmemesi
Uygulama Sırası
- Yönetim planı ve tapu kayıtları incelenerek yükümlülüğün kaynağı belirlenir.
- Kat malikleri kurulu usulüne uygun toplanır ve karar tutanağa geçirilir.
- Somut ihlali ve verilen süreyi içeren ihtar noter aracılığıyla gönderilir.
- İhtara rağmen devam eden ihlal, tarih tarih kayıt altına alınır.
- Talep, aykırılığın giderilmesi ve gerekiyorsa alacak olarak ayrı ayrı kurulur.
Kiracının Bulunduğu Bağımsız Bölümler
Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa, ortak gider borcundan malik ile birlikte kiracının da sorumluluğu gündeme gelebilir; ancak bu sorumluluğun sınırı kira ilişkisiyle bağlantılıdır. Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talepleri ise kat mülkiyeti uyuşmazlığından ayrı bir yolda yürür. İki süreci tek dilekçede birleştirmek, çoğu zaman her ikisinin de gecikmesine yol açar.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir. Yönetim planının içeriği ve taşınmazın fiili durumu sonucu doğrudan etkilediğinden, adım atmadan önce belgelerin hukuki açıdan incelenmesi önerilir.