Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde, haklı olmak tek başına yeterli değildir. TBK'nın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeleri, tahliye taleplerini belirli sebeplere ve belirli sürelere bağlamıştır. Sürelerden birinin kaçırılması, aynı sebebe dayanılarak yeniden dava açılmasını çoğu zaman bir kira yılı geriye atar.
Görev ve Yetki: Sulh Hukuk ve Taşınmazın Yeri
Kira ilişkisinden doğan davalar, miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetki bakımından ise davalının yerleşim yeri yanında, sözleşmenin ifa edileceği yer olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine de başvurulabilir. Uygulamada taşınmazın bulunduğu yerin seçilmesi, keşif ve tespit işlemlerinin yürütülmesini kolaylaştırır.
İcra Yoluyla Tahliye ile Dava Yolunun Ayrımı
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde, kiraya veren ilamsız icra yoluyla tahliye talepli takip başlatabilir ve ödeme emrine itiraz edilmezse icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Buna karşılık tahliye taahhüdüne, iki haklı ihtara veya gereksinim iddiasına dayanan taleplerde yol, sulh hukuk mahkemesinde açılacak davadır. İkisinin karıştırılması, doğru sebebin yanlış mercide ileri sürülmesine yol açar.
Sebebe Göre Süre Takvimi
- Tahliye taahhüdünde, taahhüt edilen tarihten itibaren işleyen bir aylık süre içinde dava veya icra takibi yoluna gidilmelidir.
- İki haklı ihtar sebebinde ihtarların aynı kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin olması, davanın ise kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması aranır.
- Gereksinim ve yeniden inşa sebeplerinde, sözleşmenin türüne göre belirlenen sürenin sonunda dava açılması gerekir.
- Kiraya verenin sözleşmeyi uzatmama iradesi, sürenin bitiminden önce ve usulüne uygun bildirimle ortaya konmalıdır.
İhtar ve Taahhüdün İspatı
Tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiracının kişisel olarak ve yazılı biçimde taahhütte bulunması, taahhüdün de taşınmazın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması beklenir. Sözleşmeyle aynı anda alınan ve boş bırakılıp sonradan doldurulduğu ileri sürülen taahhütler, imza ve tarih itirazlarıyla karşılaşır. Bu nedenle taahhüdün düzenlenme tarihine ilişkin bağımsız bir kayıt bulunması önem taşır.
İhtarların ise noter aracılığıyla gönderilmesi ve tebliğ tarihlerinin dosyaya eksiksiz sunulması gerekir. Ödemenin banka üzerinden yapıldığı ilişkilerde açıklamalarda hangi aya ait olduğunun yazılmış olması, iki haklı ihtar tartışmasında belirleyici hâle gelir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; sözleşmenin başlangıç tarihi, kiralananın niteliği ve önceki bildirimler tabloyu değiştirebilir. Süreler dar olduğundan, ihtar göndermeden önce dosyanızı hukuki açıdan değerlendirmenizi öneririz.