Paydaşlar arasında anlaşma sağlanamayan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası, teknik olarak basit görünse de taraf teşkili ve yetki hatalarının en çok görüldüğü dava türlerinden biridir. Bir paydaşın dosyada yer almaması ya da davanın yanlış yer mahkemesinde açılması, aylarca süren yargılamayı baştan geçersiz kılar. Bu rehber, TMK, TBK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde süreci ele alır.
Görev Sulh Hukuk, Yetki Taşınmazın Bulunduğu Yer
Ortaklığın giderilmesi talepleri sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Yetki bakımından ise taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu kural taraf iradesiyle değiştirilemez ve mahkemece resen gözetilir. Terekede birden fazla ilde taşınmaz bulunması veya paydaşların farklı şehirlerde oturması bu sonucu değiştirmez. Farklı illerde birden çok taşınmaz varsa, her taşınmaz için ayrı dosya gerekip gerekmediği baştan planlanmalıdır.
Dava Öncesi İhtar: Zorunlu Değil, Ama İşlevli
Paydaşlara rızai taksim teklifi içeren bir ihtar çekilmesi dava şartı değildir. Buna karşılık iki bakımdan işlevlidir: birincisi, karşı tarafın davaya sebebiyet verip vermediği tartışmasında yargılama giderleri yönünden anlam taşır; ikincisi, aynen taksim ihtimalinin gerçekten değerlendirilip değerlendirilmediğini gösterir. Taşınmaz kirada ise ya da paydaşlardan biri taşınmazı tek başına kullanıyorsa, ecrimisil talebi bakımından ayrıca bir ihtar gerekliliği gündeme gelebilir; bu talep ortaklığın giderilmesinden bağımsız bir dava konusudur.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaştırma mı
Kural olarak aynen taksim önceliklidir; ancak taşınmazın niteliği, imar mevzuatı ve paydaş sayısı buna elverişli olmayabilir. Aynen taksim talebi varsa dilekçede açıkça ileri sürülmeli ve teknik olarak mümkün olduğu bilirkişi incelemesiyle desteklenmelidir. Aksi hâlde dosya doğrudan satış yoluyla paylaştırmaya yönelir ve satış memuru aracılığıyla açık artırma süreci başlar; bu süreçte elde edilen bedel, paylar oranında dağıtılır.
Taraf Teşkili ve Delil Eksikliği
Bu davada tüm paydaşların taraf olması zorunludur; paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının tamamının dosyaya dahil edilmesi gerekir. Eksik taraf teşkili, verilen kararın uygulanamaz hâle gelmesine yol açar.
- Güncel tapu kaydı ile pay ve paydaş listesini gösteren tapu müdürlüğü yazısı
- Mirasçılık söz konusuysa veraset belgesi ve nüfus kayıt örnekleri
- Taşınmazın imar durumu, kadastro paftası ve varsa yapı kayıt bilgileri
- Kat mülkiyeti kurulmuşsa yönetim planı ve bağımsız bölüm listesi
- Muhdesat iddiası varsa ağaç, yapı veya tesisin kim tarafından meydana getirildiğine ilişkin belgeler
Süreci Kısaltan Hazırlık
Dava açılmadan önce paydaşların güncel adreslerinin tespiti, tebligat aşamasında aylar kazandırır. Adresi bilinmeyen paydaşlar için ilanen tebligat ihtimali baştan hesaba katılmalı; yurt dışındaki paydaşlar bakımından ise tebligat usulünün farklı işleyeceği öngörülmelidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve üzerindeki şerhler sürecin seyrini değiştirebileceğinden, dava öncesinde dosyanızın hukuki incelemesini yaptırmanız önerilir.