Kat mülkiyetine tabi bir dairede tahliye tehdidiyle karşılaşan kişinin elindeki zaman genellikle günlerle ölçülür. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kurduğu yönetim düzeni ile TBK'nın kira hükümleri icra dairesi önünde iç içe geçer; itiraz yanlış hukuki temele oturtulduğunda dosya daha ilk aşamada zayıflar. Aşağıda, kat mülkiyeti ilişkisinden doğan tahliye taleplerine karşı izlenecek adımlar ve delil eksikliğinin dosyayı nerelerde çökerttiği ele alınmaktadır.
Tahliyenin Dayanağını Doğru Ayırmak
İlk soru şudur: talep, kira sözleşmesinden mi yoksa kat malikleri kurulunun aldığı bir karardan mı doğuyor? Kira ilişkisine dayanan tahliye ile bağımsız bölümün kullanımına ilişkin kat mülkiyeti uyuşmazlığı farklı usullere tabidir. Yönetim planına aykırılık iddiası ile ödenmeyen kira alacağı iddiası aynı dilekçede birleştirildiğinde, hangi talebe hangi savunmanın yapıldığı belirsizleşir.
Bu nedenle itiraza başlamadan önce takip talebinin ve ekindeki belgelerin dayanağı satır satır çıkarılmalı; ortak gider borcu, kira borcu ve tazminat kalemleri ayrı ayrı işaretlenmelidir.
İtiraz Süresini ve Mercii Kaçırmamak
Ödeme emri veya tahliye emri tebliğ edildiğinde, itiraz için belgede yazılı süre işlemeye başlar. Bu aşamada iki ayrı yol vardır: takibe itiraz icra dairesine, tahliye talebine yönelik uyuşmazlıklar ise icra hukuk mahkemesine taşınır. Ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklarda ise kat mülkiyeti hükümlerini uygulamakla görevli mahkeme devreye girer.
- Tebliğ tarihi, tebligat evrakının üzerindeki şerhe göre ayrıca doğrulanmalıdır.
- Borca itiraz ile imzaya itiraz farklıdır; ikisi de gerekiyorsa açıkça belirtilmelidir.
- Kısmi itiraz yapılıyorsa itiraz edilmeyen kısım kesinleşir; tutar net yazılmalıdır.
Delil Eksikliğinin Dosyayı Çökerttiği Noktalar
Uygulamada en çok kaybedilen dosyalar, iddiası doğru olup belgesi olmayan dosyalardır. Elden yapılan kira ödemeleri, yöneticiyle sözlü mutabakatlar, ortak alan kullanımına dair kurul izinleri çoğu zaman yazıya dökülmemiştir. Banka dekontu, açıklamalı havale kaydı, kurul karar defterinin ilgili sayfası ve yönetim planının güncel örneği erken temin edilmelidir.
Fiili duruma ilişkin iddialarda tespit talebi de düşünülmelidir; taşınmazın mevcut kullanım biçimi zaman içinde değiştiğinde, sonradan ispat neredeyse imkânsız hâle gelir.
İtiraz Dilekçesinde Somutlaştırma
İtiraz dilekçesi genel cümlelerle değil, karşı tarafın her bir iddiasına karşılık gelen numaralı yanıtlarla kurulduğunda güç kazanır. Her yanıtın altında hangi belgeye dayanıldığı gösterilmeli, henüz temin edilememiş belge için süre talep edilmelidir. İtirazın kaldırılması aşamasına geçilme ihtimali baştan hesaba katılarak, o aşamada sunulacak belgelerin listesi de ayrıca hazırlanmalıdır.
Buradaki bilgiler genel niteliktedir ve her taşınmazın tapu durumu, yönetim planı ile sözleşme metni sonucu değiştirebilir. Tahliye tehdidi altındaki bir dosyada, süre işlemeye başlamadan bir hukukçuyla belgeleri birlikte gözden geçirmek yerinde olur.