Birden çok kişinin hak sahibi olduğu taşınmazlarda anlaşmazlık genellikle kullanım biçiminden ya da gelir paylaşımından başlar, sonra mülkiyetin tasfiyesine kadar uzanır. TBK ve TMK ekseninde, kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı düzenlemenin devrede olduğu yapılarda ise tablo daha da katmanlıdır. Ortaklığın giderilmesi talebine gitmeden önce arabuluculuk masasının doğru kullanılması, hem süreyi hem de taşınmazın değerini korur.
Tasfiye yollarını baştan karşılaştırmak
Paydaşlar arasında çözüm üç biçimde şekillenir: fiilî kullanımın sözleşmeyle düzenlenmesi, aynen taksim yoluyla payların fiziksel olarak ayrılması ya da satış yoluyla elde edilen bedelin paylaştırılması. Taşınmazın imar durumu aynen taksime elverişli değilse ilk seçenek baştan elenir. Bu değerlendirme yapılmadan başlatılan görüşmeler, tarafları gerçekleşmesi mümkün olmayan bir beklentiye kilitler.
Masaya hazırlıklı gitmek
- Güncel tapu kaydı ve pay oranlarını gösteren döküm
- İmar durumu, çap ve varsa mimari proje bilgileri
- Taşınmaz üzerindeki takyidat, ipotek ve şerhlerin listesi
- Kira geliri varsa sözleşmeler ve tahsilat kayıtları
- Paydaşlardan biri tarafından yapılan masraf ve iyileştirmelere ilişkin belgeler
Bu belgeler olmadan yürütülen görüşmelerde tartışma rakam pazarlığına iner ve tarafların gerçek menfaat dengesi görünmez.
Anlaşma sağlanırsa: tutanağın niteliği
Arabuluculuk sonunda düzenlenen anlaşma belgesine, kanunda öngörülen usul izlenerek icra edilebilirlik şerhi alınması mümkündür. Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren düzenlemelerde tapu işleminin ayrıca yapılması gerektiği ve şeklî koşulların atlanamayacağı unutulmamalıdır. Tutanakta paylaşım oranı, masraf paylaşımı ve teslim takvimi ölçülebilir biçimde yazılmalıdır.
Anlaşma sağlanamazsa dava kurgusu
Görüşmelerin sonuçsuz kalması hâlinde dosya, satış ya da aynen taksim talebi ekseninde yeniden düzenlenir. Bu aşamada bilirkişi incelemesi ve keşif belirleyici olacağından, arabuluculuk sürecinde toplanan teknik belgeler doğrudan kullanılabilir hâle gelir. Paydaşlardan bazılarının adresine ulaşılamaması ihtimaline karşı adres araştırmasının erken başlatılması, dosyanın en sık takılan noktasıdır.
Kira ilişkisiyle iç içe geçen dosyalar
Taşınmazda kiracı bulunması, tasfiye sürecini ayrı bir hatla birleştirir. Kira uyuşmazlıklarının bir bölümünde dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir; bu nedenle hangi talebin hangi usule tabi olduğu baştan ayrıştırılmalı, iki süreç birbirinin süresini tüketecek şekilde iç içe yürütülmemelidir.
Buradaki anlatım genel bir yol haritasıdır. Taşınmazın niteliği, paydaş sayısı ve tapu kaydındaki şerhler süreci baştan farklılaştırabileceğinden, adım atmadan önce dosyanın hukuki incelemesinin yapılması gerekir.