Tahliye uyuşmazlıklarında sonuç, çoğu zaman hukuki argümandan önce elde hangi belgenin bulunduğuna bağlıdır. Kira ilişkisinin varlığı, kira bedelinin miktarı, ödemelerin akışı ve taahhüdün imza tarihi tartışmalıysa; icra dairesi üzerinden yürütülen tahliye süreci hızla bir ispat sorununa dönüşür. Aşağıda TBK ve TMK ile kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun çerçevesinde, başvuru ve itiraz adımları belge eksikliği ekseninde ele alınmaktadır.
Hangi Sebep Hangi Yolu Açar?
İlk ayrım, tahliyenin dayanağıdır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ihtarlı ödeme emriyle takip yapılabilirken; tahliye taahhüdüne, gereksinim iddiasına veya yeniden inşa nedenine dayanılıyorsa izlenecek yol ve gösterilecek belge farklıdır. Dayanak baştan doğru seçilmezse, aylar sonra usulden gelen bir ret kararı süreci sıfırlar.
Ödeme Emrine İtiraz ve Sonrası
- Borçlu, kira ilişkisine, bedele veya borcun varlığına itiraz ederse takip durur.
- İtirazın kaldırılması aşamasında dayanak, kural olarak belgeye bağlıdır; sözlü anlaşmalar ve tanık beyanı bu dar incelemede çoğu zaman yeterli olmaz.
- Belge yoksa uyuşmazlık, genel hükümler çerçevesinde açılacak davaya taşınır ve takvim uzar.
- Kısmi ödemelerin hangi aya mahsup edildiği yazılı biçimde belirlenmemişse, borç miktarı tartışmalı hâle gelir.
Bu yüzden elden ödeme alışkanlığı, kiraya veren yönünden en sık görülen delil zaafıdır; açıklamalı banka havalesi hem miktarı hem de dönemi tek başına kanıtlar.
Tahliye Taahhüdünde Tarih Tartışması
Taahhüde dayalı tahliyede itirazın merkezinde hemen her zaman aynı iddia bulunur: taahhüdün boş imzalatıldığı ve tarihin sonradan doldurulduğu. Bu iddiaya karşı; taahhüdün düzenlendiği tarihe ilişkin yan kayıtlar, taahhütle aynı dönemde yapılan yazışmalar, teslim tutanağı ve kira ilişkisinin başlangıç tarihini gösteren belgeler birlikte sunulmalıdır. Taahhüdün, kira ilişkisi kurulduktan sonraki bir tarihte verildiğinin gösterilebilmesi kritik önemdedir.
Ortak Alan ve Yönetim Kaynaklı İhtilaflar
Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda tahliye tartışması, çoğu kez ortak alan kullanımı, işyeri olarak kullanım yasağı veya yönetim planına aykırılık iddiasıyla iç içe geçer. Bu iddialar 634 sayılı Kanun kapsamında ayrı bir hukuki temel oluşturur; yönetim planı, kat malikleri kurulu kararı ve yazılı uyarılar dosyaya eklenmelidir.
Sürecin Zayıf Halkaları
- İhtarın muhataba usulüne uygun ulaştığını gösteren tebligat evrakının saklanmaması.
- Kira sözleşmesinin nüshaları arasında farklılık bulunması.
- Depozito, aidat ve kira kaleminin tek bir ödeme içinde ayrıştırılmaması.
- Taşınmazın fiilî durumunun tespit edilmemesi.
Bu yazı genel bilgi vermek üzere hazırlanmıştır; kira ilişkisinin türü ve dosyadaki belgelerin niteliği süreci esaslı biçimde değiştirebileceğinden, adım atmadan önce hukuki görüş alınması önerilir.