Tapu kaydına güvenerek taşınmaz alan kişi ile fiilen o taşınmazda oturan kişi karşı karşıya geldiğinde, uyuşmazlık genellikle iki koldan yürür: bir yanda tapu iptali ve tescil talebi, diğer yanda icra dairesi üzerinden tahliye baskısı. Bu rehber TBK, TMK ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ekseninde, itiraz ve başvuru sırasını delil eksikliği riskini merkeze alarak inceler.
Tapu kaydı ile fiilî durum çeliştiğinde
Tapu sicilindeki kayıt aksi ispat edilene kadar geçerli kabul edilir. Bu nedenle iptal talebinde bulunan taraf, kaydın yolsuz veya muvazaalı biçimde oluştuğunu ortaya koymak zorundadır. "Parayı ben ödedim" beyanı tek başına yeterli olmaz; ödemenin kime, ne zaman ve hangi kanaldan yapıldığı belgeye bağlanmalıdır.
Ödeme ve kullanım akışını belgeye bağlamak
- Banka havale ve EFT dekontları, açıklama satırıyla birlikte
- Satış vaadi sözleşmesi, varsa noter onayı ve şerh bilgisi
- Abonelik kayıtları, emlak vergisi ödemeleri ve aidat makbuzları
- Tapu müdürlüğünden alınacak akit ve tescil belgeleri örneği
- Taşınmazın zilyetliğini gösteren yazışma ve tanık bilgileri
Tahliye takibine itirazın şekli ve süresi
Tahliye baskısı bir icra takibiyle geliyorsa, itirazın süresinde ve doğru içerikle yapılması belirleyicidir. Kira ilişkisinin varlığına, sözleşme tarihine ya da talep edilen miktara itiraz edilip edilmediği sonradan tartışma yaratır; genel bir itiraz ile imzaya itiraz farklı sonuçlar doğurur. İtiraz dilekçesinde neye karşı çıkıldığı açık yazılmazsa, borçlu ileride bu eksikliği kapatmakta zorlanır.
Tedbir talebi neden baştan gündeme gelmeli
Dava sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi ihtimali, kazanılan davayı fiilen sonuçsuz bırakabilir. Bu nedenle dava dilekçesiyle birlikte tapu kaydına şerh veya ihtiyati tedbir talebinin gündeme getirilmesi, sonradan telafisi güç zararların önüne geçer. Talep, somut devir riskini gösteren verilerle desteklendiğinde daha karşılık bulur.
Uygulama notu
Tapu iptali ile tahliye süreçleri ayrı dosyalarda ilerlese de aynı olgu kümesinden beslenir; birinde verilen beyan diğerinde aleyhe kullanılabilir. Bu nedenle iki dosyanın anlatımı baştan uyumlu kurulmalıdır. Yazılanlar bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın tapu durumu ve sözleşme geçmişi değerlendirmeyi tümüyle değiştirebileceğinden dosyanın hukukçuyla incelenmesi yerinde olur.