Kira bedelindeki artış tartışması çoğu zaman tek başına kalmaz; kiracının eksik ödeme yaptığı iddiasıyla açılan bir icra takibine ve ardından tahliye talebine dönüşür. Bu rehber, Türk Borçlar Kanunu ve konut ile çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlemeler ekseninde artış uyuşmazlığından doğan icra ve tahliye sürecini adım adım ele alır.
Artış Oranı Tartışmasının Hukuki Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde uygulanacak artış, kanunda öngörülen tüketici fiyat endeksi ölçütünü aşamaz; sözleşmede daha yüksek bir oran yazılmış olsa da bu sınır geçerlidir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedelin hâkim tarafından hakkaniyete göre yeniden belirlenmesi istenebilir. Kiracının, sözleşmedeki fahiş orana değil yasal sınıra göre ödeme yapması hâlinde ortada temerrüt bulunmadığı savunması, tam da bu noktada kurulur.
Ödeme Emri Elinize Ulaştığında İlk 7 Gün
Tahliye talepli ilamsız takipte kiracıya iki ayrı süre işler: borca ve takibe itiraz için yedi gün, ödeme için ise konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gün. İtiraz yalnızca miktara yönelikse bunun dilekçede açıkça ve gerekçesiyle belirtilmesi gerekir; kabul edilen kısım ile itiraz edilen kısım ayrıştırılmazsa, kiracı ödemeye hazır olduğu tutarı da ödememiş sayılabilir.
Kiracı Tarafında Delil Eksikliğini Önleyen Kayıtlar
- Kira sözleşmesinin imzalı aslı ve varsa ek protokoller
- Ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama satırı yazılarak yapıldığını gösteren dekontlar
- Artış oranına ilişkin ihtarname ve buna verilen yazılı yanıt
- Aidat, yakıt ve benzeri yan giderlerin kim tarafından ödendiğini gösteren belgeler
- Tebligatın hangi adrese ve hangi tarihte yapıldığını gösteren tebliğ şerhi
Kiraya Veren Tarafında Sürecin Zayıf Halkası
Temerrüt nedeniyle tahliyede, kiracıya yazılı olarak süre veren ve bu sürede ödenmemesi hâlinde sözleşmenin feshedileceğini açıkça bildiren bir ihtar şarttır. İhtarın içeriği eksikse veya doğru adrese tebliğ edilmemişse, takip biçimsel olarak doğru yürütülse dahi tahliye talebi sonuçsuz kalır. İki haklı ihtara dayalı tahliye iddiasında ise ihtarların aynı kira yılı içinde ve gerçekten haklı olması aranır.
İtirazın Kaldırılması ile Tahliye Davası Arasındaki Tercih
İtiraz üzerine takip durduğunda, alacaklının önünde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteme veya genel mahkemede dava açma seçenekleri bulunur. İcra mahkemesi yolu hızlıdır ancak yalnızca belirli nitelikteki belgelerle yürütülebilir; elde yazılı ve imzalı bir sözleşme yoksa bu yolun seçilmesi zaman kaybına yol açar.
Burada anlatılanlar genel bilgi niteliğindedir. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın kullanım amacı ve ödeme geçmişi sonucu doğrudan etkilediğinden, süreler işlemeye başlamadan dosyanızı bir hukukçuya inceletmenizde yarar vardır.