Paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi talebi, TMK'nın mülkiyet hükümleri çerçevesinde görülür; taşınmaz kat mülkiyetine geçmişse 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun düzeni, kira ilişkisi varsa TBK'nın kira hükümleri devreye girer. Uygulamada dava açıldıktan sonra ortaya çıkan en büyük sorun, taşınmaz üzerindeki yapıların kim tarafından ve ne zaman yapıldığının belgelenememesidir.
Neden Önce Durumun Tespiti
Taşınmaz üzerinde bir paydaş tarafından yaptırılmış bina, depo, sera veya ağaç varsa, satış halinde bunun bedelinin kime ait olacağı ayrı bir tartışma doğurur. Bu tartışmanın davanın ortasında açılması, keşif ve bilirkişi aşamasını uzatır. Yapının niteliği zamanla değişebileceğinden, mevcut durumun mahkeme eliyle tespiti erken aşamada istenmelidir. Tespit dosyası, sonraki davada delil olarak kullanılabilir.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla mı
Ortaklığın giderilmesinde önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceği araştırılır; bu mümkün değilse satış yoluyla giderme gündeme gelir. Aynen taksim talep eden tarafın, imar mevzuatına göre bölünmenin mümkün olduğunu ve payların değerce denkleştirilebileceğini göstermesi gerekir. Bu nedenle imar durumu belgesi, ifraz koşulları ve gerekiyorsa denkleştirme bedeli hesabı önceden hazırlanmalıdır.
Dosyayı Ayakta Tutan Belgeler
- Güncel tapu kaydı ve takyidat listesi
- Kadastro paftası ve varsa ölçü krokisi
- Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni ya da yapının yaşını gösteren kayıtlar
- Yapım giderlerine ilişkin faturalar ve ödeme kayıtları
- Taşınmazın fiilî kullanım durumunu gösteren kira sözleşmeleri
Usulde Sık Yapılan Hata
Bu davada tüm paydaşların taraf olarak yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının tamamının dahil edilmesi gerekir; eksik taraf teşkili, aylar sonra dosyanın başa dönmesine yol açar. Adres tespiti güç olan paydaşlar için tebligat araştırmasının başlangıçta yapılması, sürecin en pratik hızlandırıcısıdır. Satış aşamasında ise ilan ve muhammen bedele ilişkin işlemlere karşı öngörülen kısa süreler ayrıca takip edilmelidir.
Değerlendirme
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır. Taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı süreci farklılaştırabileceğinden, kendi taşınmazınız için hukuki inceleme yaptırmanız uygun olur.