Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk adımının kapsamı genişletildikten sonra, tapu iptali ve tescil taleplerinde ilk kritik karar dava dilekçesinden önce verilir hâle geldi: bu dosya arabuluculuğa tabi mi, tabiyse görüşmeye hangi belgelerle gidilmeli? Bu rehber, TBK, TMK ve kat mülkiyeti mevzuatı ekseninde bu aşamayı ele alır.
Kapsam Değerlendirmesi Baştan Yapılmalı
Taşınmaza ilişkin belirli uyuşmazlıklar bakımından arabuluculuk dava şartı hâline getirilmiştir. Ancak her tapu talebinin bu kapsamda olup olmadığı, talebin hukuki sebebine ve niteliğine göre değerlendirilir; ayni hakkın kaynağına dayanan taleplerle sözleşmeden doğan devir talepleri aynı kefeye konulamaz. Kapsam yanlış değerlendirildiğinde iki yönlü risk doğar: gereksiz yere zaman kaybedilir ya da dava usulden reddedilir. Bu nedenle dilekçe hazırlanmadan önce talep sonucunun net biçimde yazılması ve kapsam analizinin buna göre yapılması gerekir.
Görüşmeye Delilsiz Gitmenin Maliyeti
Arabuluculuk görüşmesi, tarafların pozisyonunu ilk kez karşılıklı gördüğü aşamadır. Elinde tapu kayıt örneği, ödeme belgeleri veya tanık listesi bulunmayan taraf, gerçekçi bir teklif üretemez ve süreç çoğunlukla anlaşmama ile kapanır. Görüşme öncesinde asgari şu belgeler hazır edilmelidir:
- Taşınmazın tapu kayıt örneği ve varsa takyidat listesi
- Devrin dayanağı olan sözleşme, vekâletname veya protokoller
- Bedelin ödendiğini gösteren banka kayıtları
- Zilyetlik ve kullanım durumunu gösteren belgeler, komşu beyanları
- Değer tartışması çıkacaksa emsal satış verileri
Hukuki Sebep Seçimi Delil Setini Belirler
Tapu iptali ve tescil talebi tek bir dava türü olmasına rağmen dayanağı çok farklı olabilir. Mirasbırakanın mal kaçırma amacıyla yaptığı devir iddiası, vekâletin kötüye kullanıldığı iddiası, ehliyetsizlik ve yolsuz tescil iddiası; her biri farklı delil setine dayanır. Örneğin ehliyet tartışmasında sağlık kayıtları ve tanık beyanları öne çıkarken, muvazaa iddiasında bedelin ödenip ödenmediği ve tarafların ekonomik durumu belirleyici olur. Hukuki sebep sonradan değiştirildiğinde toplanan delillerin bir kısmı işlevsiz kalabilir.
Son Tutanak ve Dava Dilekçesine Geçiş
Anlaşmama ile sonuçlanan süreçte düzenlenen son tutanak, dava dilekçesinin eki niteliğindedir. Tutanağın dilekçeye eklenmemesi hâlinde mahkemece kesin süre verilerek tamamlanması istenir; bu süre içinde de sunulmazsa dava usulden reddedilir. Ayrıca tutanakta tarafların ve uyuşmazlık konusunun doğru gösterilmiş olması önemlidir; taraf eksikliği bulunan bir tutanak, eksik taraf yönünden dava şartını karşılamayabilir.
Devir Riskine Karşı Koruma
Süreç devam ederken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi ihtimali varsa, tapu kaydına tedbir konulması talebi zamanında gündeme getirilmelidir. Geç kalınan koruma talebi, iyiniyetli üçüncü kişi tartışmasını doğurarak esas talebi sonuçsuz bırakabilir.
Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır; taşınmazın niteliği, devir tarihi ve tapudaki şerhler süreci değiştirebilir. Somut uyuşmazlığınızda tapu kayıtlarıyla birlikte hukuki değerlendirme alınması yerinde olur.