Tahliye talepleri artık çoğu durumda doğrudan mahkeme kapısından başlamıyor. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümünde arabuluculuğa başvurmak dava şartı hâline geldi; icra yoluyla tahliye gibi belirli yollar ise ayrı bir hat izliyor. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 çerçevesinde aşağıda arabuluculuk aşamasının başvuru adımları ve delil eksikliğinin doğurduğu sonuçlar ele alınıyor.
Tahliye Sebebi Baştan Netleşmeli
Tahliyenin dayanağı ihtiyaç, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırılık olabilir. Her sebebin ispat malzemesi farklıdır ve süreç içinde sebep değiştirmek dosyayı baştan kurmayı gerektirir. Arabuluculuk görüşmesine sebep belirlenmeden gidildiğinde, son tutanak da bu belirsizliği taşır.
Son Tutanak Neden Belirleyici?
Anlaşmazlıkla sonuçlanan görüşmenin tutanağı, sonraki dava için usul kapısıdır. Tutanakta tarafların doğru sıfatla yer alması, uyuşmazlık konusunun tahliye olarak açıkça yazılması ve varsa alacak kalemlerinin ayrıca sayılması gerekir. Eksik yazılmış bir tutanak, esasen haklı bir talebi usulden geri döndürebilir.
Delil Eksikliğinin Tipik Görünümleri
- İhtarname çekilmiş olsa da tebliğ evrakının saklanmamış olması
- Kira ödemelerinin açıklamasız ve elden yapılması
- Tahliye taahhüdünün tarih boşluklarıyla imzalanmış olması
- Kiralananın teslim anındaki durumunu gösteren tutanağın hiç düzenlenmemesi
- Ortak alan ve yönetim kararlarına ilişkin kayıtların eksikliği
İzlenecek Sıra
- Sözleşme, ekleri ve ödeme geçmişi tek dosyada birleştirilir.
- İhtar gerekiyorsa usulüne uygun biçimde gönderilir ve tebliğ belgesi saklanır.
- Arabuluculuk başvurusunda taraflar ve talep tam olarak yazılır.
- Görüşmede uzlaşma sağlanırsa tahliye tarihi ve devir koşulları yazılı hâle getirilir.
- Anlaşma sağlanmazsa dava dilekçesi, tutanaktaki çerçeveyle uyumlu kurulur.
Kapanış Notu
Kira dosyalarında birkaç günlük gecikme bile tüm takvimi kaydırabilir. Buradaki bilgiler genel niteliktedir; sözleşmenizin hükümleri ve taşınmazın durumu farklı bir yol gerektirebileceğinden, adım atmadan önce hukuki değerlendirme almanız önerilir.