Apartman ve site yönetimlerinde çıkan uyuşmazlıkların büyük kısmı, alınan kararın içeriğinden değil, o karara zamanında ve doğru biçimde itiraz edilmemesinden büyür. Kat Mülkiyeti Kanunu (634) ile Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin kesiştiği bu alanda itirazın kaderini genellikle iki şey belirler: sürenin hangi tarihten başladığı ve elde tutulan belgenin karar hakkında ne söylediği.
İtiraz Konusu Olabilecek Kararlar
Aidat ve avans miktarının belirlenmesi, ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilaveler, yönetici seçimi ve azli, işletme projesinin kabulü, ortak gidere katılma oranının değiştirilmesi gibi kararlar itiraz gündemine sık gelir. Kritik ayrım şudur: karar yalnızca yerindelik yönünden eleştiriliyorsa talep zayıf kalır. Buna karşılık çağrı usulüne aykırılık, yeter sayı eksikliği, kanunun oybirliği ya da nitelikli çoğunluk aradığı bir konuda basit çoğunlukla karar alınması veya yönetim planına açık aykırılık gibi somut bir sebep gösterildiğinde tartışma hukuki zemine oturur.
Sürenin Başlangıcını Yanlış Okumak
Kat Mülkiyeti Kanunu, kurul kararlarının iptali istemini kısa ve hak düşürücü nitelikte bir süreye bağlamıştır. Toplantıya katılan malik bakımından süre karar tarihinden, katılmayan malik bakımından kararı öğrenmesinden işler; her hâlde karar tarihinden itibaren işleyen üst sınır aşılamaz. Uygulamadaki en yaygın hata, panoya asılan karar örneğinin görüldüğü günü değil, aidat bildiriminin geldiği günü başlangıç saymaktır. Öğrenme tarihi iddiası ispat yükü doğurduğu için, tebligat zarfı, elektronik posta, yönetim uygulaması bildirimi veya tutanak imzası gibi tarihi sabitleyen bir kayıt en baştan ayrılmalıdır.
Delil Eksikliğinin Somut Görünümleri
- Toplantı tutanağının imzalı ve eksiksiz örneğinin alınmaması
- Hazirun cetveli olmadan yeter sayı tartışmasına girilmesi
- Vekâletle katılım varsa vekâletnamelerin dosyaya konmaması
- Çağrının usulüne uygun yapıldığını gösteren belgelerin toplanmaması
- Ortak yer ve eklenti tartışmasında yönetim planı ile mimari projenin getirtilmemesi
Başvuru Adımlarının Sırası
- Yönetimden tutanak, hazirun cetveli ve yönetim planı örneği yazılı olarak istenir; talep tarihi kayda geçirilir.
- Öğrenme tarihi tartışmalıysa son gün, en aleyhe senaryoya göre hesaplanır.
- Dilekçede iptal sebepleri madde madde yazılır ve her sebep ayrı bir belgeye bağlanır.
- Kararın uygulanması geri dönülemez sonuç doğuracaksa tedbir talebi ayrıca gerekçelendirilir.
- Aidat için icra takibi başlatılmışsa oradaki itiraz süresi ayrı bir takvimde izlenir.
İstem Reddedilirse Elde Ne Kalır
Karar iptali istemi reddedilse bile aynı olgular; yöneticinin hesap verme sorumluluğu, hâkimin müdahalesi ya da rahatsız edici kullanımın önlenmesi gibi başka taleplerin dayanağı olmayı sürdürebilir. Bu nedenle ilk aşamada toplanan belgeler, ikinci aşamada yeniden kullanılabilecek biçimde tarihli ve kaynaklı olarak arşivlenmelidir.
Buradaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır; yönetim planınızın özel hükümleri ve toplantı kayıtları sonucu değiştirebileceğinden dosyanızı bir hukukçuya inceletmeniz yerinde olur.