Tapu iptali ve tescil talepleri, çoğu zaman yılları kapsayan bir kayıt geçmişinin çözülmesini gerektirir. Dava açılmadan önce yapılan tespit çalışması, dosyanın sonucunu doğrudan etkiler. Çünkü taşınmaz üzerindeki fiilî durum kolayca değişebilir ve dava sırasında artık gösterilemeyecek bir olgu, bugün belgelenebilir durumdadır.
Tespit Talebi ile Eda Talebi Arasındaki Sınır
Kimi dosyada asıl amaç mülkiyetin geri alınmasıdır; kimi dosyada ise önce bir olgunun saptanması gerekir. HMK, salt tespit talebi için hukuki yararın bulunmasını arar. Doğrudan tapu iptali istenebilecek bir durumda yalnızca tespit istenmesi, yararın bulunmaması sebebiyle sonuçsuz kalabilir. Buna karşılık taşınmazın mevcut durumunun, üzerindeki yapının veya kullanım biçiminin bugünkü hâliyle kayda geçirilmesi, ileride açılacak dava için sağlam bir dayanak oluşturur.
Tapu Kaydının Arka Planını Çıkarmak
Yalnızca güncel tapu senedi yeterli değildir. Kaydın nasıl oluştuğunu görmek için kütük sayfası, yevmiye numaraları, akit tabloları ve varsa kadastro tutanağı istenmelidir. Devirlerin tarih sırasına dizilmesi, bedelin ödenip ödenmediğine ilişkin banka kayıtlarıyla eşleştirilmesi ve taraflar arasındaki akrabalık ilişkisinin gösterilmesi, TMK kapsamındaki iddianın omurgasını oluşturur. Satış görünümlü işlemlerin gerçekte bağış niteliğinde olduğu yönündeki savunmalar da bu tablo üzerinden kurulur.
Delil Eksikliğinin Dosyayı Zayıflattığı Noktalar
- Devir tarihindeki gerçek değeri gösteren emsal ve rayiç bilgisinin toplanmaması
- Bedelin ödendiği iddiasında elden ödeme dışında hiçbir kayıt bulunmaması
- Taşınmazı kimin kullandığına ilişkin abonelik, vergi ve kira kayıtlarının derlenmemesi
- Muris tarafından yapılan işlemlerde diğer mirasçılara yapılan devirlerin listelenmemesi
- Zilyetliğe dayanan iddialarda tanık bilgilerinin ve tarım kayıtlarının hazırlanmaması
Hazırlık Sırası
- Tapu ve kadastro kayıtlarının tam dökümü alınır.
- Taşınmazın bugünkü fiilî durumu, yapı ve kullanım bakımından kayda geçirilir.
- Devir zinciri tarih sırasıyla tabloya dökülür ve her devrin ödeme ayağı işaretlenir.
- Talep, iptal ve tescil ile bunun mümkün olmaması hâlindeki bedele ilişkin alternatif talep birlikte kurgulanır.
Kat Mülkiyetine Konu Taşınmazlarda Ek Katman
Bağımsız bölümlerde uyuşmazlık çoğu zaman ortak yerlerin kullanımı ve projeye aykırılıkla iç içe geçer. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim planı, onaylı proje ve kat malikleri kurulu kararları ayrıca temin edilmelidir. Devir sırasında verilen taahhütler bakımından TBK hükümleri de birlikte değerlendirilir.
Taşınmaz dosyalarında hazırlık aşaması, duruşma aşamasından daha belirleyicidir. Buradaki açıklamalar genel niteliktedir; kayıt geçmişi incelenmeden hangi hukuki sebebe dayanılacağına karar verilmesi doğru olmaz.