Kira uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman doğrudan tahliye sonucunu tartışır; oysa sonucu belirleyen, tahliyeden önce hangi olgunun kayda geçirildiğidir. Kiralananın durumu, kullanım biçimi ve ödemelerin seyri zamanla değişir. TBK, TMK ve 634 sayılı Kanun ekseninde hazırlanan bu rehber, tahliye hattında tespit davası ve delil tespiti araçlarının nasıl konumlandığını anlatıyor.
Tahliye Sebebini Baştan Doğru Seçmek
Kira bedelinin ödenmemesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve tahliye taahhüdü birbirinden farklı usul ve delil gerektirir. Yanlış sebeple açılan dava reddedildiğinde yalnızca zaman değil, çoğu zaman bir kira dönemi de kaybedilir. Bu nedenle dilekçe yazılmadan önce sözleşme, ödeme geçmişi ve yazışmalar birlikte incelenmelidir.
İhtarın Usulü Sonucu Belirler
İhtarname; muhatabı, tutarı ve dayanağı belirsiz kaldığında sonuç doğurmayabilir. Birden fazla malik varsa kimin adına gönderildiği, birden fazla kiracı varsa her birine tebliğ edilip edilmediği ayrıca kontrol edilmelidir. Tebligat parçası, ihtarın kendisi kadar önemlidir.
Tespit Aracının İşlevleri
- Kiralananın fiilî durumunun, hasarın ve kullanım biçiminin kayda geçirilmesi
- Kira ilişkisinin varlığı, süresi veya bedeline ilişkin belirsizliğin giderilmesi
- Tahliye sonrası doğacak hasar tartışmasında karşılaştırma zemini oluşturulması
- Yönetim planına aykırı kullanım iddiasının belgelenmesi
- Alt kiraya verme veya devir iddiasının somutlaştırılması
İcra Yoluyla Tahliyede İtiraz Riski
Kira alacağına dayalı takipte kiracının itirazı süreci durdurabilir ve dosya mahkeme aşamasına taşınır. Bu ihtimal baştan öngörüldüğünde, ödeme kayıtları ve sözleşme örneği takip talebine uygun biçimde hazırlanır. Elden yapılan ödemelerin dosyayı zayıflatan yaygın etken olduğu unutulmamalıdır.
Kısa Değerlendirme
Kira dosyalarında hazırlık, davanın kendisinden daha fazla emek ister; kayıt altına alınmayan her olgu sonradan tartışmaya açılır. Taşınmazınızın ve sözleşmenizin özellikleri izlenecek yolu değiştireceğinden, adım atmadan önce hukuki görüş alınması yerinde olur.