Kira bedeline ilişkin anlaşmazlıklarda taraflar çoğu zaman ne isteyeceğini bilir; ancak talebi hangi tarihte ve hangi verilerle ileri süreceğini planlamaz. Bu rehber, TBK ve TMK çerçevesinde tespit davası yolunun nasıl işletileceğini, ihtar zamanlamasını ve emsal veri eksikliğinin doğurduğu sonucu ele alır.
Artış Oranı ile Bedel Tespiti Farklı Taleplerdir
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, sözleşmede kararlaştırılmış olsa dahi tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu sınırın üzerindeki artış talepleri bakımından tartışma, sözleşme hükmünün geçerliliği üzerinden yürür. Buna karşılık beş yıllık dönem sonunda bedelin yeniden belirlenmesi talebi ayrı bir davadır ve burada hâkim endeksle bağlı kalmaksızın, taşınmazın durumu ile emsal bedelleri gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Zamanlama: Davanın Kaderini Belirleyen Otuz Gün
Tespit davasının yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli sonuç doğurması için, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapılması ya da bu süre içinde davanın açılması gerekir. Sözleşmede yeni dönemde bedelin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, dönemin sonuna kadar açılan dava da yeni dönem için sonuç doğurur. Bu takvim kaçırıldığında karar, izleyen kira dönemi bakımından uygulanır.
Emsal Verisini Nasıl Toplamalı
- Aynı bina veya yakın çevredeki benzer nitelikli taşınmazların güncel kira sözleşmeleri
- Taşınmazın yaşı, brüt ve net alanı, kat konumu, ısıtma sistemi ve otopark durumu
- Kiracının yaptığı kalıcı iyileştirmeler ve bunların bedeli
- Bölgedeki dönüşüm, ulaşım veya ticari yoğunluk değişimini gösteren veriler
- Kat mülkiyetine tabi yapılarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki ortak gider ve yönetim kayıtları
Adım Adım
- Sözleşme, ödeme dekontları ve önceki dönem artışları kronolojik olarak dizilir.
- Talep edilecek bedel, emsal verisiyle desteklenerek belirlenir; soyut talep çoğu kez keşif sonucuna terk edilir.
- İhtar süresinde ve ispatlanabilir yöntemle gönderilir.
- Dava taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesine esas olacak belgeler duruşma öncesinde dosyaya sunulur.
Kiracı tarafında ise savunma, taşınmazın fiilî durumu üzerinden kurulur: eksik bakım, arızalar ve kullanımı kısıtlayan koşullar belgelenmediğinde tespit edilen bedel yüksek çıkabilir.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgilendirmedir. Kira uyuşmazlıklarında zamanlama ve emsal verisi sonucu doğrudan etkilediğinden, ihtar göndermeden önce hukuki destek alınması önerilir.