Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda anlaşmazlık büyüdüğünde çoğu paydaş doğrudan dava dilekçesi yazmaya yönelir. Oysa dava öncesinde çekilen ihtar, hem taşınmazdan yararlanma dengesini hem de sonradan istenecek ecrimisil talebinin akıbetini belirler. Bu rehber, ihtarın ne işe yaradığını ve hangi belgenin eksikliğinin sonucu değiştirdiğini anlatır.
Paylaşmayı isteme hakkı ve sınırları
TMK uyarınca paydaşlardan her biri, aksine bir düzenleme yoksa ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Bu hak sözleşmeyle sınırlı bir süre için askıya alınabilir; ayrıca uygun olmayan bir zamanda ileri sürülemez. Dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde görülür ve tüm paydaşların davada yer alması zorunludur. Paydaşlardan biri vefat etmişse mirasçılarının tespiti yapılmadan dosya ilerlemez.
İhtar neden dava kadar önemli
Taşınmazı fiilen tek başına kullanan paydaştan kullanım karşılığı istenebilmesi için, kural olarak diğer paydaşın önceden intifadan men iradesini açıkça bildirmiş olması aranır. Bu bildirim genellikle noter ihtarnamesiyle yapılır ve talep edilebilecek dönemin başlangıcını belirler. İhtar çekilmeden geçen yıllar için istenen kullanım bedeli, çoğu dosyada bu nedenle karşılıksız kalır. İhtarda taşınmazın ada-parsel bilgisi, pay oranı ve talebin içeriği açıkça yazılmalıdır.
Aynen taksim mi, satış mı
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini araştırır; bölünme mümkün ve talep edilmişse buna öncelik verilir, aksi hâlde satış yoluyla paylaşmaya karar verilir. Aynen taksim isteyen paydaşın, taşınmazın imar durumunu, ifraz imkânını ve denkleştirme bedelini gösteren belgeleri dosyaya sunması gerekir. Bu belgeler yoksa talep teknik olarak incelenemez ve dosya kendiliğinden satışa evrilir.
Kat mülkiyetli yapılarda ayrık durum
634 sayılı Kanun kapsamında kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda, anagayrimenkulün bütünü bakımından ortaklığın giderilmesi istenemez. Talep ancak paylı mülkiyete konu olan bağımsız bölüm bakımından değerlendirilir. Kira ilişkisi de bulunuyorsa, TBK kapsamındaki kiracının durumu ayrıca gözetilir; satış sonrası kira ilişkisinin akıbeti dava dosyasında çözülmez.
Dosyaya girmesi gereken belgeler
- Güncel tapu kaydı ve pay durumunu gösteren belge.
- Kadastro paftası, imar durumu ve varsa çap örneği.
- Noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi.
- Taşınmaza yapılan masrafları gösteren fatura ve makbuzlar.
- Kullanım durumunu ortaya koyan abonelik ve kira kayıtları.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır. Payların oluşum biçimi, taşınmazın niteliği ve fiilî kullanım düzeni sonucu değiştirebileceğinden, ihtar metnini göndermeden önce hukuki değerlendirme yaptırmak faydalı olur.