Tapu iptal ve tescil talebinde en sık sorulan soru, hakkın ne kadar süreyle ileri sürülebileceğidir. Cevap tek değildir: talebin dayandığı hukuki sebep değiştikçe süre rejimi de değişir. Bu rehber, süre ekseninde bir dosya kurgusunu ve tapu kaydına ilişkin delillerin eksik toplanmasının yarattığı riski konu alır.
Süre Sorusunun Doğru Sorulması
Ayni hakka dayanan ve yolsuz tescil iddiasını taşıyan taleplerde kural olarak zamanaşımı işlemez. Buna karşılık irade sakatlığı, aldatma ya da aşırı yararlanma gibi sebeplere dayanılıyorsa Türk Borçlar Kanunu kısa bir süre öngörür ve bu süre öğrenme anından itibaren işler. Muris muvazaası iddiasında ise talep terekeye ilişkin olduğundan tartışma farklı yürür. İlk yapılacak iş, dilekçedeki hukuki sebep ile süre rejimini eşleştirmektir.
Kayıt Zincirini Geriye Doğru Okumak
- Tapu müdürlüğünden taşınmazın tüm devirlerini içeren tarihçe istenir.
- Her devrin dayanağı olan resmî senet ve ekleri ayrı ayrı temin edilir.
- Devir bedelleri ile aynı tarihli banka hareketleri karşılaştırılır.
- Devir tarihindeki emlak vergi değeri ve rayiç bilgisi kayıt altına alınır.
- Devralanların akrabalık ve ticari ilişki bağlantıları not edilir.
Üçüncü Kişinin İyiniyeti Sınırı
Tapu kaydına güvenerek taşınmaz edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur. Bu nedenle iptal talebi yalnızca ilk işlemi hedeflemekle yetinmemeli, sonraki devralanın kaydı bilerek devralıp devralmadığına ilişkin somut emare de aynı dosyada gösterilmelidir. Devir hızının olağan dışı olması, bedelin rayicin belirgin biçimde altında kalması ve tarafların birbirini tanımasına ilişkin veriler bu noktada anlam kazanır.
Delil Eksikliğinin En Çok Görüldüğü Nokta
Dosyaların önemli kısmında tapu kayıtları eksiksizdir, ancak bedelin gerçekten ödenip ödenmediğine dair veri hiç yoktur. Ödeme akışı gösterilemediğinde muvazaa iddiası soyut kalır. Banka kayıtlarının belirli bir saklama süresi bulunduğundan bu talep davanın erken aşamasında yapılmalı, ayrıca tedbir talebiyle kaydın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi değerlendirilmelidir.
Dilekçe Kurgusunda Pratik Not
Talep sonucunda yalnızca iptal ve tescil değil, kabul edilmemesi ihtimaline karşı tazminata ilişkin kademeli talep de yazılmalıdır. Ayrıca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesin niteliktedir; yanlış yerde açılan dava, süre bakımından beklenmedik sonuçlar doğurabilir.
Yukarıdaki çerçeve genel niteliktedir. Tapu kaydının içeriği, devir tarihleri ve tarafların sıfatı sonuca doğrudan etki ettiğinden, somut dosyada ayrıntılı bir hukuki inceleme yapılması önerilir.