Tahliye uyuşmazlıklarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman haklılık değil, takvimdir. Kira sözleşmesinden doğan tahliye talepleri Türk Borçlar Kanunu ve ilgili usul kuralları çerçevesinde yürür; her tahliye sebebinin kendi süresi, kendi ihtar biçimi ve kendi ispat yükü vardır. Bu rehber, süreyi kaçırmadan doğru başvuruyu yapmayı ve delil eksikliği nedeniyle davanın reddedilmesini önlemeyi konu alır.
Önce Tahliye Sebebini Netleştirin
Kira bedelinin ödenmemesi, yazılı tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve kiracının kusurlu davranışları birbirinden bağımsız yollardır. Her biri için gönderilecek ihtarın içeriği ve tanınacak süre farklıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödenmeyen kira için gönderilen ihtarda, kanunun öngördüğü asgari süre tanınmadan yapılan başvuru usulden reddedilir. Sebebi karıştırmak, çoğu dosyada aylarca süren gecikmenin gerçek nedenidir.
Tebligat Tarihini Belgelemek
Süre hesabı, ihtarın veya ödeme emrinin karşı tarafa ulaştığı tarihten başlar. Tebligat parçasının dosyada bulunmaması, dosyanın en sık rastlanan delil eksikliğidir. Adres değişikliği, işyeri devri veya kiracının fiilen başka yerde oturması hâlinde tebligatın usulüne uygunluğu ayrıca tartışılır. Bu nedenle ihtar gönderilirken kayıtlı adres kontrol edilmeli, tebliğ evrakı asıl dosyaya konulmalıdır.
İcra Yoluyla Tahliyede İtiraz Penceresi
- Kira alacağı için takip başlatılır ve ödeme emri tebliğ edilir.
- Kiracı, kanunda öngörülen süre içinde borca veya kira ilişkisine itiraz edebilir.
- İtiraz edilmez ve ödeme yapılmazsa tahliye talebi icra mahkemesine götürülür.
- İtiraz edilirse, kira sözleşmesinin varlığı ve ödenmeyen dönem ispatlanmalıdır.
- Ödeme savunması varsa dekont ve banka açıklamaları karşılaştırılır.
Tahliye Taahhüdünde Kritik Nokta
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan talebin başarısı, taahhüdün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte ve serbest iradeyle verildiğinin gösterilmesine bağlıdır. Tarihi boş bırakılmış veya sözleşmeyle birlikte imzalatılmış belgeler ciddi tartışma yaratır. Taahhütte belirtilen tarihten itibaren kanunda öngörülen süre içinde harekete geçilmezse hak kullanılamaz hâle gelir.
Dosyayı Güçlendiren Hazırlık
- Kira sözleşmesinin imzalı asıl nüshası ve varsa ekleri.
- Banka ödeme geçmişi ve açıklama satırları.
- Gönderilen tüm ihtarların tebliğ belgeleri.
- Taşınmazın kullanım durumunu gösteren tespit veya tanık bilgisi.
Bu metin genel bilgilendirme amacı taşır; sözleşmenizin türü, taşınmazın niteliği ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebilir. Süre kaçırma riskini önlemek için ihtar göndermeden önce dosyanızı bir hukukçuyla gözden geçirmeniz önerilir.