Kira ilişkisindeki tartışmaların büyük bölümü tek bir rakamın etrafında döner: yeni dönem kirası. Kira artışı uyuşmazlığında süre hesabı, hem artışın geçerliliğini hem de hangi davanın açılabileceğini belirler. Bu rehber, TBK ve TMK çerçevesinde artış bildiriminin nasıl yapılacağını ve itiraz yollarını ele alır.
Kira Yılı ve Bildirim Zamanı
Artış, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanan kira yılı esas alınarak uygulanır. Yeni dönemden önce yazılı bildirim yapılmışsa artış o dönemin başında istenebilir; bildirim gecikirse talep tümüyle ortadan kalkmaz, ancak dava yoluyla ileri sürülmesi gerekebilir. Sözleşmede artış oranı yazılmamış olması artış yapılamayacağı anlamına gelmez; bu durumda kanuni sınır devreye girer.
Oran Sınırı ve Geçersiz Kayıtlar
Konut kiralarında yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu sınırı aşan sözleşme kayıtları, aşan kısım bakımından sonuç doğurmaz; kiracı fazladan ödediği tutarı isteyebilir. Döviz üzerinden kurulan kira ilişkilerinde ise mevzuattaki ayrı kısıtlamalar gözetilmelidir.
- Artış bildiriminin noter kanalıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar
- Bildirimde hangi endeks dönemine dayanıldığı yazılmalıdır
- Kiracının fazla ödemeyi ihtirazi kayıtla yapması hakkını korur
- Banka açıklamasına “… dönemi kira bedeli” yazılması dönem karışıklığını önler
Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde Tespit
- Beş yıldan uzun süredir devam eden kirada, endeks sınırına bağlı kalmaksızın kira tespiti istenebilir.
- Tespit talebi için yeni dönem başlangıcından önce dava açılmış ya da bildirim yapılmış olması aranır.
- Emsal kira araştırması, bilirkişi incelemesi ve taşınmazın konumu dosyanın belkemiğini oluşturur.
- Talep, hakkaniyet değerlendirmesi yapılabilmesi için gerekçeli biçimde kurulur.
Delil Eksikliğinin Doğurduğu Sonuçlar
Sözlü anlaşmayla yapılan artışlar, elden ödemeler ve tarihsiz makbuzlar en sık karşılaşılan boşluklardır. Ödemelerin banka üzerinden yapılması, sözleşme ve eklerinin imzalı nüshalarının saklanması, tahliye taahhüdü varsa tarihinin ve imza anının netleştirilmesi ileride açılacak her tür davada belirleyici olur. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda yönetim planı ve aidat kayıtları da dosyaya eklenmelidir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir; sözleşme metni, taşınmazın niteliği ve tarafların yazışmaları sonucu değiştirebilir. Yeni dönem yaklaşırken bildirim ve dava takvimini birlikte planlamak için hukuki destek almanız önerilir.