Tahliye dosyalarında sonucu belirleyen unsur, çoğu zaman kiracının haklı olup olmadığı değil, ihtarın hangi hukuki sebebe dayandığı ve usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğidir. TBK ve TMK ekseninde yürüyen bu süreçte yanlış sebebe dayanan bir ihtarname, sonradan doğru sebep ileri sürülse bile dosyayı baştan zayıflatır.
Her Tahliye Sebebinin Kendi İhtar Rejimi Vardır
Uygulamada birbirine karıştırılan başlıca yollar şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle gönderilen temerrüt ihtarı ve buna bağlı tahliye
- Aynı kira yılı içinde yazılı olarak yapılan iki haklı ihtara dayanan tahliye
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacına dayanan tahliye
- Yeniden inşa ve esaslı onarım gerekçesiyle tahliye
- Yazılı tahliye taahhüdüne dayanan tahliye
Bu yolların her biri farklı ön koşula ve farklı zamana bağlıdır. Örneğin taahhüde dayanan yolda taahhüdün ne zaman ve hangi sıfatla verildiği tartışma konusu olurken, ihtiyaç sebebine dayanan yolda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ortaya konması gerekir.
İhtarnamenin Kendisi Delildir
İhtarname yalnızca bir uyarı değil, sonraki davanın temel belgesidir. Bu nedenle metinde şunlar açık olmalıdır: hangi döneme ait hangi alacağın istendiği, ödemenin hangi hesaba yapılacağı, verilen sürenin ne zaman dolduğu ve sürenin sonunda hangi hukuki sonucun doğacağı. Tebligatın kiracının bilinen adresine ve usulüne uygun yapıldığının belgelenmesi de aynı ölçüde önemlidir; tebliğ tartışmalı hâle geldiğinde dosya esasa girilmeden uzayabilir.
Delil Eksikliğinin En Sık Görüldüğü Noktalar
- Ödemelerin banka üzerinden değil elden yapılması ve karşılığında belge düzenlenmemesi
- Kira artışlarının yazılı olarak mutabakata bağlanmaması
- Kiralananın teslim anındaki durumunu gösteren tutanak ve fotoğrafların bulunmaması
- Yan giderler ile kira bedelinin aynı hesaptan karışık biçimde ödenmesi
- İhtiyaç iddiasını destekleyen belgelerin dava tarihinden sonra üretilmeye çalışılması
Kiracı Tarafında Savunma Kurgusu
Kiracı açısından ilk kontrol, ihtarın dayandığı sebeple talebin birbirini tutup tutmadığıdır. Ödeme yapıldığı hâlde ihtar gönderilmişse dekontların dönem eşleştirmesi yapılarak sunulması gerekir. İhtiyaç iddiasına karşı ise ihtiyacın sürekliliğini ve samimiyetini tartışan somut olgular ileri sürülür. Kiralananın kullanımına ilişkin ayıp veya onarım talepleri varsa bunlar ayrı bir başlık altında değerlendirilmelidir.
Dava ve İcra Yolu Arasındaki Tercih
Kira alacağı ve tahliye, duruma göre icra takibi yoluyla ya da doğrudan dava yoluyla takip edilebilir. Bu tercih; elde bulunan belgeye, kiracının itiraz ihtimaline ve istenen sonucun ne kadar hızlı alınmak istendiğine göre yapılır. Yolun sonradan değiştirilmesi zaman kaybına yol açtığından, başlangıçta doğru seçim yapılması önem taşır.
Yukarıdaki açıklamalar genel bilgi amaçlıdır; sözleşmenin türü, kiralananın niteliği ve tebligat tarihleri sonucu doğrudan etkiler. İhtarname göndermeden veya aldığınız ihtarnameye yanıt vermeden önce hukuki görüş almanız uygun olur.