Taşınmaz uyuşmazlıklarında dava dilekçesinden önce atılan iki adım sonucun büyük kısmını belirler: tapu kaydının hukuki geçmişini çıkarmak ve tasarrufun devamını engelleyecek koruma tedbirini istemek. Bu rehber, TMK ve TBK çerçevesinde tapu iptal ve tescil talebinde ihtarın işlevini, yetki kurallarını ve delil planını ele alır.
Yetki Kuralı Tartışmaya Kapalıdır
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine aittir ve bu kural kesindir; tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Uygulamada davanın davalının yerleşim yerinde açılması, aylar sonra yetkisizlik kararıyla sonuçlanır ve bu süre zarfında taşınmaz üçüncü kişilere devredilmiş olabilir. Bu nedenle ilk kontrol edilecek şey, taşınmazın ada ve parsel bilgisiyle bağlı olduğu yargı çevresidir.
İhtarın Bu Davadaki Gerçek İşlevi
Tapu iptal ve tescil davası için kural olarak ön ihtar şartı bulunmaz. Buna karşılık ihtarname, karşı tarafın iyi niyet savunmasını zayıflatması bakımından işlevseldir: uyuşmazlığın kendisine bildirildiğini bilen kişinin sonraki devirlerde iyi niyet iddiası tartışmalı hale gelir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortak yer ve proje aykırılığı iddialarında ise yönetime yapılan yazılı bildirim, ihlalin başlangıç tarihini belgelemek açısından ayrıca değerlidir.
Dava Sebebine Göre Değişen İspat Yükü
- Muris muvazaası: mirasbırakanın gerçek iradesinin mal kaçırmak olduğu; bedelin ödenmediği, satış bedeli ile gerçek değer arasındaki farkın açık olduğu gösterilir.
- İrade bozukluğu: hata, hile veya korkutma iddiasında kanunda öngörülen kısa süre içinde beyanda bulunulmuş olması aranır.
- Ehliyetsizlik: işlem tarihindeki sağlık durumu, hastane kayıtları ve resmî senedin düzenlenme koşullarıyla birlikte incelenir.
- İnançlı işlem: yazılı delil kuralı nedeniyle en zor ispatlanan başlıktır; yazılı belge yoksa ikrar ve yemin gündeme gelir.
Delil Eksikliğini Kapatan Somut Adımlar
- Tapu müdürlüğünden akit tablosu, resmî senet ve tapu kayıt geçmişi istenir.
- Bedelin gerçekten ödendiğini ya da ödenmediğini gösteren banka hareketleri ve kredi kayıtları toplanır.
- Devir tarihine yakın dönemdeki emlak beyanları ve rayiç değerler karşılaştırılır.
- Keşif ve bilirkişi incelemesinin hangi soruyu yanıtlayacağı dilekçede önceden yazılır.
- Tapu kaydına tedbir şerhi talebi dava dilekçesiyle birlikte, gerekçeli biçimde ileri sürülür.
Tedbir Talebini Geciktirmeyin
Taşınmazın dava sırasında el değiştirmesi, kazanılan davayı fiilen sonuçsuz bırakabilir. Bu nedenle koruma tedbiri talebi, ileri sürülen iddiayı destekleyen belgelerle birlikte ve yaklaşık ispat ölçüsünde açıklanarak istenmelidir. Talebin gerekçesiz bırakılması, reddedilen tedbir kararının sonraki aşamada yeniden istenmesini de zorlaştırır.
Bu yazı genel bilgilendirme amacı taşır. Tapu kaydının geçmişi ve devrin şekli her dosyada farklı sonuç doğurduğundan, dava açmadan önce kayıt incelemesi yaptırmanız önerilir.