Kat malikleri arasındaki ortak gider, ortak alan kullanımı, projeye aykırı tadilat ve yönetim planına aykırılık iddiaları, çoğu zaman haklılıktan değil belgesizlikten kaybedilir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline geldiğinden, delil toplama işi artık dava dilekçesine değil, ilk arabuluculuk oturumuna kadar tamamlanması gereken bir hazırlığa dönüşmüştür.
Önce İddiayı Doğru Adlandırın
Kat Mülkiyeti Kanunu (634) kapsamındaki taleplerin her biri farklı bir ispat kalıbı ister. Ortak gidere katılmama iddiası muhasebe temellidir; bağımsız bölümün projeye aykırı kullanımı ise teknik tespit ister. Rahatsız edici kullanım iddiası ise süreklilik ve yoğunluk ispatına dayanır. Talebi yanlış adlandırmak, topladığınız delilin konu dışı kalmasına yol açar.
Oturuma Girmeden Önce Tamamlanması Gerekenler
- Yönetim planının tapu müdürlüğünden alınmış güncel örneği
- Kat malikleri kurulu karar defterinin ilgili sayfaları ve toplantı çağrı belgeleri
- İşletme projesi, ortak gider tahakkuk tabloları ve ödeme dekontları
- Onaylı mimari projenin ilgili paftası ile mevcut durumu gösteren tarihli fotoğraflar
- Yöneticiye veya ilgili kat malikine gönderilen ihtarın tebliğ belgesi
Delil Eksikliğinin En Sık Doğduğu Üç Nokta
- Karar defteri boşluğu: Sözlü alınan kararlar deftere işlenmediğinde, kurul iradesinin varlığı sonradan ispatlanamaz.
- Tarihsiz görsel: Ortak alan işgali veya tadilat iddiasında, çekim tarihi doğrulanamayan fotoğraf tek başına zayıf kalır; noter aracılığıyla veya bilirkişi eliyle yapılacak tespit çok daha güçlüdür.
- Muhatap hatası: İhtarın yöneticiye mi yoksa doğrudan kat malikine mi yöneltileceği ayrımı yapılmadığında, usulüne uygun bildirim yapılmamış sayılabilir.
Arabuluculukta Belgeyi Pazarlık Gücüne Çevirmek
Arabuluculuk oturumu bir duruşma değildir; ancak karşı tarafın belgeye dayalı bir dosyayla karşılaşması, uzlaşma ihtimalini belirgin biçimde artırır. Talebi rakamla, tarihle ve dayanağıyla yazılı biçimde sunmak; kabul edilmeyen kısımlar için ise anlaşamama tutanağına neyin tartışıldığının yazılmasını sağlamak, sonraki aşamada dosyanın omurgasını oluşturur.
Anlaşma Metnini Sonradan İşe Yarar Yazmak
Uzlaşma sağlandığında, anlaşma belgesindeki ifadelerin icra edilebilir netlikte olması gerekir. Kim, neyi, hangi tarihe kadar, hangi ölçüde yapacak sorularının hepsi metinde yanıtlanmalıdır. Tadilatın eski hâle getirilmesi kararlaştırılıyorsa, hangi imalatların kaldırılacağı kalem kalem sayılmalıdır; aksi hâlde belge elde olsa bile uygulama aşamasında yeni bir uyuşmazlık doğar.
Buradaki değerlendirmeler genel nitelikte olup her binanın yönetim planı ve fiilî durumu farklıdır. Somut dosyanızda hangi belgenin belirleyici olacağını görebilmek için, süreç başlamadan bir hukukçuyla belge envanterinizi gözden geçirmeniz yerinde olur.