Kira artışına ilişkin çekişmeler çoğu zaman bir hesap tartışması olarak başlar, ancak icra takibi ve tahliye talebiyle sonuçlanabilir. Kiracı açısından buradaki asıl tehlike, artışın haksız olduğunu düşünerek ödemeyi tamamen durdurmaktır. Bu rehber, TBK ve TMK çerçevesinde artış uyuşmazlığının nasıl yönetileceğini ve ödemenin nasıl belgelendirileceğini ele alıyor.
Artışın hukuki sınırı ve sözleşmedeki hüküm
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanunda öngörülen üst sınıra tabidir ve sözleşmeyle bu sınırın üzerinde bir oran kararlaştırılmış olsa dahi sınırı aşan kısım geçerlilik kazanmaz. Sözleşmede hiç artış hükmü yoksa yine kanuni ölçüt uygulanır. Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ise kira bedelinin yeniden belirlenmesi ayrı bir dava konusudur ve doğrudan tek taraflı bildirimle sonuç doğurmaz.
Ödemeyi durdurmak yerine ne yapılmalı
Artışın fahiş olduğu düşünülse bile, kiracının tartışmasız kabul ettiği tutarı düzenli olarak ödemesi gerekir. Kiraya veren ödemeyi kabul etmiyorsa, ödemenin bankaya kira bedeli açıklamasıyla yatırılması veya tevdi mahali tayini yoluna başvurulması gündeme gelir. Ödemenin tamamen kesilmesi, artış tartışmasından bağımsız olarak temerrüt sonucu doğurur ve tahliye riskini fiilen tetikler.
Tahliyeye giden iki tipik yol
- Temerrüt nedeniyle tahliye: ödenmeyen kira için gönderilen ödeme emrinde verilen süre içinde ödeme yapılmazsa tahliye talep edilebilir.
- İki haklı ihtar: bir kira yılı içinde ödemelerin geç yapılması nedeniyle usulüne uygun iki haklı ihtar gönderilmişse, dönem sonunda tahliye davası açılabilir.
Her iki yolda da ihtarın içeriği, tebliğ tarihi ve hangi aylara ilişkin olduğu belirleyicidir. İhtarda ayın açıkça belirtilmemesi, ihtarı tartışmalı hâle getirir.
Kiracının delil arşivi
- Tüm ödemelerin banka kanalıyla ve "... ayı kira bedeli" açıklamasıyla yapılması.
- Kira sözleşmesinin imzalı örneği ve varsa ek protokoller.
- Depozito, aidat ve yakıt gibi kalemlerin kiradan ayrı gösterilmesi.
- Kiraya verenle yapılan yazışmaların tarihli biçimde saklanması.
- Taşınmazdaki ayıp ve onarım taleplerine ilişkin bildirimler.
Kiraya veren tarafında hazırlık
Alacaklı taraf açısından da eksik hazırlık aynı ölçüde risklidir. Takip talebinde kira dönemleri ve tutarlar ayrı ayrı gösterilmeli, artış hesabı sözleşme ve kanuni ölçütle uyumlu kurulmalıdır. Fazla talep edilen tutar, itirazın kısmen haklı bulunmasına ve tahliye talebinin zayıflamasına yol açabilir. Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortak gider ve yönetim planından kaynaklanan yükümlülükler 634 sayılı Kanun çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.
Dava öncesi zorunlu aşama
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Tahliye taleplerinde bu aşamanın atlanması, davanın usulden reddine yol açar. Bu nedenle sürecin en başında, hangi yolun dava şartına tabi olduğu netleştirilmelidir.
Buradaki açıklamalar genel niteliktedir. Sözleşmenin tarihi, taşınmazın kullanım amacı ve ödeme geçmişi sonucu değiştirebileceğinden, ihtar veya takip aşamasına geçmeden önce hukuki görüş alınması yararlı olur.