Taşınmaz uyuşmazlıklarında sık görülen bir tablo vardır: bir yanda mülkiyetin kime ait olduğu tartışılırken, diğer yanda kullanana karşı icra yoluyla tahliye süreci işler. TBK, TMK ve kat mülkiyetine ilişkin 634 sayılı Kanun ekseninde bu iki hattın belgeleri birbirine karışırsa, haklı taraf da sonuç alamaz.
İki Dosyanın Konusu Aynı Değildir
Tapu iptali ve tescil davasında tartışılan, kaydın gerçek hukuki duruma uygun olup olmadığıdır: muvazaa, hile, ehliyetsizlik veya yolsuz tescil iddiaları burada incelenir. İcra yoluyla tahliyede ise tartışma dar bir çerçevededir; kira ilişkisinin varlığı, ödenmeyen kira ve usulüne uygun ödeme emri üzerinden ilerler. Mülkiyet tartışması, tahliye takibinin doğrudan konusu değildir. Bu nedenle mülkiyete ilişkin argümanların tahliye dosyasına yığılması sonuç doğurmaz; her iddia ait olduğu dosyaya, kendi delilleriyle konulmalıdır.
Tapu İptali Hattında Toplanacak Belgeler
- Tapu müdürlüğünden alınacak akit ve işlem dosyasının tamamı; sadece tapu kaydı yeterli değildir.
- Devir bedelinin gerçekten ödendiğini gösteren banka kayıtları veya ödemenin yokluğunu gösteren dökümler.
- Devir tarihine yakın dönemde yapılan diğer taşınmaz işlemleri.
- Ehliyet tartışması varsa devir tarihine ait sağlık kayıtları ve reçete geçmişi.
- Taşınmazın kim tarafından kullanıldığını gösteren abonelik, vergi ve sigorta kayıtları.
Tahliye Hattında Kritik Olan Üç Belge
- Kira sözleşmesi: tarafları, başlangıç tarihi, bedel ve artış hükmü ile birlikte.
- Ödeme kayıtları: kira bedelinin hangi hesaba, hangi açıklamayla yatırıldığı. Açıklamasız ödemeler, hangi aya mahsup edildiği tartışmasını doğurur.
- Ödeme emri ve tebligat parçası: verilen sürenin ve ihtarın usulüne uygun olup olmadığı buradan denetlenir.
Taşınmaz el değiştirmişse, yeni malikin kira ilişkisindeki konumu ve bildirim yükümlülüğü ayrıca gündeme gelir; bu durumda devir tarihi ile ihtar tarihi arasındaki sıra dikkatle kurulmalıdır.
Tedbir ve Şerh: Sonucu Koruyan Adımlar
Mülkiyet tartışması sürerken taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kazanılan davayı kâğıt üzerinde bırakabilir. Bu nedenle dava açılırken tapu kaydına tedbir şerhi konulması talebi ayrı ve gerekçeli olarak yazılmalı, talebin dayanağı olan devir riski somut verilerle (ilan kaydı, emlak sitesindeki listeleme, önceki devir sıklığı) desteklenmelidir.
Kat Mülkiyeti Boyutu Gözden Kaçmasın
Bağımsız bölümlerde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları ve aidat kayıtları da delil değeri taşır. Özellikle kullanım biçimi, ortak alana müdahale veya projeye aykırılık iddialarında bu belgeler, taşınmazın fiili durumuna ilişkin en güvenilir kaynaklardan biridir.
Bu metin genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; taşınmazın tapu durumu, kira ilişkisinin niteliği ve tarafların sıfatı izlenecek stratejiyi değiştirir. İki süreci birlikte yürütmeden önce hukuki destek almanız, belgelerin doğru dosyaya konulmasını sağlar.