Kat mülkiyetine tabi yapılarda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun eşyaya ilişkin hükümleri ve kira ilişkisi söz konusu olduğunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kesişiminde yürür. İcra yoluyla tahliye aşamasına gelindiğinde ise tartışma çoğu kez maddi haklılıktan çıkıp, yönetimin ve malikin elindeki kayıtların düzenine kayar.
Hangi talep hangi yolu açar
Kat mülkiyetinde tahliye talebinin dayanağı önemlidir. Kiracının kira bedelini ödememesine dayanan takip ile bağımsız bölümün yönetim planına aykırı kullanılmasına dayanan talep, aynı sonuca yönelse de farklı hukuki temellere ve farklı delil setlerine oturur. Bu ayrım kurulmadan başlatılan süreçlerde, dosya usul yönünden zayıf kalır.
Yönetimin kayıt disiplini
- Yönetim planının güncel metni ve tadil kararları
- Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve alınan kararlar
- İşletme projesi ve bunun maliklere tebliğ edildiğini gösteren kayıtlar
- Aidat tahakkuk ve tahsilat defteri ile banka hesap hareketleri
- Ortak alan kullanımına ilişkin uyarı yazıları ve tespit tutanakları
Aidat alacağına dayanan takiplerde en sık karşılaşılan itiraz, borcun miktarına ilişkindir. İşletme projesinin usulüne uygun oluşturulmuş ve bildirilmiş olması, bu itirazı karşılamanın en doğrudan yoludur.
Kira ilişkisinde tahliye takibinin belgesi
Kira sözleşmesinin yazılı olmadığı hallerde ilişkiyi kanıtlamak, ödeme kayıtları ve yazışmalar üzerinden yürür. Ödemelerin banka yerine elden yapılması, sonradan hem tutar hem dönem tartışmasına yol açar. Bu nedenle ödeme açıklamalarında hangi aya ait olduğunun yazılması, sonradan kurulacak ispatın en basit ve en etkili aracıdır.
Aykırı kullanım iddiasında tespit
Bağımsız bölümün projeye ya da yönetim planına aykırı kullanıldığı iddiasında, iddianın sürekliliği ve niteliği gösterilmelidir. Tek bir gözlem yerine, farklı tarihlerde alınmış tutanaklar, uyarı yazıları ve varsa idari birimlere yapılan başvurular birlikte sunulduğunda tablo bütünlenir. Ayrıca yapılan uyarının muhataba ulaştığını gösteren kayıt, iddianın en zayıf halkası olmaktan çıkarılmalıdır.
İtirazın kaldırılması aşamasına hazırlık
Takibe itiraz edilmesi halinde sürecin nasıl ilerleyeceği, elinizdeki belgenin niteliğine bağlıdır. Bu nedenle takip başlatılmadan önce şu soru cevaplanmalıdır: elimdeki belge, itiraz halinde tek başına yeterli olacak nitelikte mi? Cevap belirsizse, takip öncesinde eksik belgelerin tamamlanması zaman kazandırır.
Süre yönetimi
Tahliye taleplerinde ihtar, ödeme süresi ve dava açma süreleri birbirine bağlı zincirler halinde işler. Zincirin bir halkasındaki gecikme, sonraki tüm adımları etkiler. Bu nedenle ihtarın tebliğ tarihi, süreç boyunca en çok başvurulacak veri olarak ayrı tutulmalıdır.
Bu açıklamalar genel niteliktedir. Yapının durumu, yönetim planının içeriği ve taraflar arasındaki ilişki sonucu değiştirdiğinden, işlem başlatmadan önce hukuki görüş almanız yerinde olur.