Kira ilişkisinin sona erdirilmesinde en çok tartışılan konu, hangi yolun seçileceğidir. İcra dairesi üzerinden yürütülen tahliye süreci hızlı görünse de, dayanağı eksik kurulduğunda dosya itirazla durur ve aylar kaybedilir. TBK'nın kira hükümleri çerçevesinde yürütülen bu süreçte başarı, dayanılan sebebin belgeyle örtüşmesine bağlıdır.
Önce Sebebi Netleştirin
Kira bedelinin ödenmemesi, sözleşme süresinin dolması, ihtiyaç iddiası veya sözleşmeye aykırılık; her biri farklı usule ve farklı belgeye dayanır. Ödenmeyen kira nedeniyle başlatılan takipte ihtarlı ödeme emri gönderilirken, ihtiyaç iddiasında dava yolu gündeme gelir. Sebebin sonradan değiştirilmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, ilk adım atılmadan önce hangi sebebin belgeyle desteklendiği belirlenmelidir.
Kira Ödemelerinin İzi
Ödeme iddiası dosyanın kalbindedir. Kiracı yönünden banka üzerinden ve kira dönemi açıklamalı yapılan ödemeler en güçlü savunmayı sağlar; kiraya veren yönünden ise hangi ayların eksik kaldığının dökümü gerekir. Elden ödeme yapılan ilişkilerde, makbuz düzeni kurulmadığında her iki taraf da güç durumda kalır. Kira artışına ilişkin uyuşmazlıklarda ise artışın nasıl hesaplandığının yazılı olarak bildirilmiş olması önem taşır.
İhtar ve Bildirimlerin Belgelenmesi
Tahliye süreçlerinde bildirimin yapılmış olması kadar, ne zaman ve nasıl yapıldığı da denetlenir. Bu nedenle:
- Bildirimin muhatabı, sözleşmedeki kiracı bilgisiyle birebir eşleştirilir
- Gönderim ve teslim tarihleri belgelenir
- Bildirim metninde talebin açık ve tereddütsüz yazılmış olması sağlanır
- Birden fazla kiracı varsa her birine ayrı bildirim yapılması gözetilir
Delil Eksikliğinin İtiraz Aşamasındaki Sonucu
Kiracının itirazı üzerine süreç, itirazın kaldırılması aşamasına taşınır. Bu aşamada kural olarak belgeye dayalı bir inceleme yapılır; sözlü anlatımla yürütülen iddialar burada sonuç vermez. Sözleşmenin yazılı olmadığı, tarafların değiştiği ya da tahsilatın üçüncü kişi hesabından yapıldığı dosyalar bu nedenle sıklıkla genel mahkemeye yönlendirilir ve süreç uzar.
Ortak Alan ve Yönetim Boyutu
Kiralanan taşınmaz kat mülkiyetine tabi bir yapıda ise, 634 sayılı Kanun kapsamındaki yönetim kararları, ortak gider borçları ve kullanım kurallarına aykırılık iddiaları dosyaya girebilir. Yönetim tarafından tutulan kayıtlar, kullanım şeklinin sözleşmeye aykırı hâle geldiği iddiasında destekleyici delil oluşturur. TMK kapsamındaki mülkiyet ve tapu kayıtlarının güncel hâli de, husumetin doğru kişiye yöneltilmesi bakımından baştan kontrol edilmelidir.
Yukarıdaki bilgiler genel çerçeve niteliğindedir; sözleşmenin içeriği ve tarafların durumu izlenecek yolu değiştirir. Tahliye adımına geçmeden önce dosyanızı bir hukukçuyla birlikte gözden geçirmeniz yerinde olacaktır.