Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi talep edildiğinde, tartışma çoğu zaman satılsın mı değil nasıl paylaşılsın sorusudur. Taşınmazın aynından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı hâline geldiğinden, teknik hazırlığın artık dava öncesine çekilmesi gerekir. Türk Medeni Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yürüyen bu süreçte, hazırlıksız girilen oturum çoğunlukla anlaşamama ile kapanır.
Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Paylaşma mı
Kural olarak paylaşmada öncelik aynen taksimdir; ancak bu, taşınmazın bölünmeye elverişli olmasına bağlıdır. Aynen taksim isteyen tarafın, bu iddiasını teknik verilerle desteklemesi gerekir. Aksi hâlde talep, incelenmeden satış yönünde ilerleyen bir sürece dönüşür.
Aynen Taksim İddiasını Destekleyen Belgeler
- Güncel tapu kayıt örneği ve taşınmaz üzerindeki takyidatların listesi
- Belediye veya ilgili idareden alınacak imar durumu belgesi
- İfraz ya da parselasyon imkânına ilişkin idari yazı
- Kadastro paftası, ölçü krokisi ve varsa yapı ruhsatı ile onaylı proje
- Payların oranını ve mirasçılık durumunu gösteren belgeler
Muhdesat Tartışmasını Ayırmak
Taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya tesisin paydaşlardan birine ait olduğu iddia ediliyorsa, bu iddia paylaşımın kendisinden ayrı bir konudur ve ayrı biçimde ortaya konması gerekir. Yapının kim tarafından, hangi tarihte ve hangi kaynakla yapıldığını gösteren faturalar, ruhsat kayıtları, abonelik belgeleri ve ödeme dekontları bu iddianın omurgasını oluşturur. Bu belgeler toplanmadan yapılan itiraz, satış bedelinin paylaştırılmasında sonuç doğurmaz.
Değer Tartışmasına Hazırlık
Paydaşlar arasındaki asıl gerilim çoğu zaman taşınmazın değerinde yaşanır. Emsal satış bilgileri, bölgedeki güncel rayiçler ve taşınmazın konum özellikleri, arabuluculuk oturumunda beklentileri gerçekçi bir zemine çekmek için önceden hazırlanmalıdır. Değerleme konusunda ortak bir teknik görüşün alınması, tarafların anlaşma ihtimalini belirgin biçimde artırır.
Oturumdan Sonuç Almanın Pratik Yolu
Uzlaşmanın en çok işlediği model, paydaşlardan birinin diğerlerinin payını devralmasıdır. Bu modelde ödeme takvimi, devir tarihi, kullanım hakkının ne zaman geçeceği ve masrafların paylaşımı metinde açıkça yazılmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa, tutanağa hangi hususlarda uyuşulduğunun kaydedilmesi sonraki aşamada tartışma alanını daraltır.
Her taşınmazın imar durumu ve paydaş yapısı farklı olduğundan, buradaki değerlendirmeler genel niteliktedir. Süreç başlamadan önce belge hazırlığınızı bir hukukçuyla gözden geçirmeniz uygun olacaktır.